投资要点
结算规模增加，公司业绩略超预期。根据公司公告，2017 年公司归母利润预计增加4.5-5.4 亿元，同比增幅为75%-90%。扣非净利润预计增加6.3-7.2亿元，同比增幅为110%-125%。公司业绩增加的原因主要是结算规模的增加。公司非经常性损益主要来自于商业板块，由于电商冲击，公司商业板块经营业绩持续下滑。我们相信公司未来会更专注于房地产开发和持有物业经营。
房地产调控下销售表现疲软，但边际影响有限。根据CRIC 研究中心的数据，公司2017 年实现签约面积 128.1 万平米，签约金额226 亿元，与2016年基本持平。公司项目均处于热点城市，调控对公司影响大，销售数据表现疲软。由于公司项目所在城市市场成熟，竞争也较为激烈，公司积极和知名品牌房企合作，一定程度保证了去化水平。就政策而言，我们相信随着房地产市场开始趋稳，政策进一步升级可能性较低，公司销售大概率能够保持稳定上涨。
战略布局得当，拿地规模增加。公司从2014 年开始明显的全国化扩张，2014-2017 年全口径拿地面积分别为68.7、85、229.9、81.7 万平米，拿地金额分别为29.4、69、132.7、119.9 亿元。公司从传统的北京+长沙的城市布局成功转型为北京+主要二线城市的准全国化布局。虽然目前行业TOP20 竞争格局固化，但是对于公司这样体量的企业，二线城市是冲击TOP50 的必要战略布局。
持有物业经营稳定，是公司核心竞争力所在。公司在北京亚奥核心区持有并经营物业面积124 万平米（其中会议中心32.64 万平米、写字楼36.50万平米、酒店29.16 万平米、公寓业态17.97 万平米、商业8.02 万平米）。
2017 年前三季度，公司投资物业合计实现收入20.08 亿元。优质的持有物业是公司核心竞争力所在，不仅为公司贡献持续稳定现金流和利润，也有利于公司拓宽融资来源，降低融资成本。
风险提示。1，公司大规模拿地时间较晚，土地成本并无明显优势，未来毛利率水平可能不会很高；2、公司布局城市房地产政策比较严格，未来预售证获取数量和销售价格均有不及预期的风险；3、公司合作项目增加，存在少数股东权益对利润表影响加大的风险。
盈利预测及估值。公司近年来拿地比较积极，战略布局重点二线城市，自2016 年开始销售明显放量，销售规模保持较高水平。公司在北京区域持有优质物业，业绩较为稳定。考虑到公司业绩指引，我们调整公司2017/18/19年盈利预测到0.33/0.40/0.47 元/股（原预测0.28/0.35/0.41 元/股），给予2018 年12 倍PE，即4.80 元/股的目标价，维持“增持”的投资评级。
投資要點
結算規模增加，公司業績略超預期。根據公司公告，2017 年公司歸母利潤預計增加4.5-5.4 億元，同比增幅為75%-90%。扣非淨利潤預計增加6.3-7.2億元，同比增幅為110%-125%。公司業績增加的原因主要是結算規模的增加。公司非經常性損益主要來自於商業板塊，由於電商衝擊，公司商業板塊經營業績持續下滑。我們相信公司未來會更專注於房地產開發和持有物業經營。
房地產調控下銷售表現疲軟，但邊際影響有限。根據CRIC 研究中心的數據，公司2017 年實現簽約面積 128.1 萬平米，簽約金額226 億元，與2016年基本持平。公司項目均處於熱點城市，調控對公司影響大，銷售數據表現疲軟。由於公司項目所在城市市場成熟，競爭也較為激烈，公司積極和知名品牌房企合作，一定程度保證了去化水平。就政策而言，我們相信隨着房地產市場開始趨穩，政策進一步升級可能性較低，公司銷售大概率能夠保持穩定上漲。
戰略佈局得當，拿地規模增加。公司從2014 年開始明顯的全國化擴張，2014-2017 年全口徑拿地面積分別為68.7、85、229.9、81.7 萬平米，拿地金額分別為29.4、69、132.7、119.9 億元。公司從傳統的北京+長沙的城市佈局成功轉型為北京+主要二線城市的準全國化佈局。雖然目前行業TOP20 競爭格局固化，但是對於公司這樣體量的企業，二線城市是衝擊TOP50 的必要戰略佈局。
持有物業經營穩定，是公司核心競爭力所在。公司在北京亞奧核心區持有並經營物業面積124 萬平米（其中會議中心32.64 萬平米、寫字樓36.50萬平米、酒店29.16 萬平米、公寓業態17.97 萬平米、商業8.02 萬平米）。
2017 年前三季度，公司投資物業合計實現收入20.08 億元。優質的持有物業是公司核心競爭力所在，不僅為公司貢獻持續穩定現金流和利潤，也有利於公司拓寬融資來源，降低融資成本。
風險提示。1，公司大規模拿地時間較晚，土地成本並無明顯優勢，未來毛利率水平可能不會很高；2、公司佈局城市房地產政策比較嚴格，未來預售證獲取數量和銷售價格均有不及預期的風險；3、公司合作項目增加，存在少數股東權益對利潤表影響加大的風險。
盈利預測及估值。公司近年來拿地比較積極，戰略佈局重點二線城市，自2016 年開始銷售明顯放量，銷售規模保持較高水平。公司在北京區域持有優質物業，業績較為穩定。考慮到公司業績指引，我們調整公司2017/18/19年盈利預測到0.33/0.40/0.47 元/股（原預測0.28/0.35/0.41 元/股），給予2018 年12 倍PE，即4.80 元/股的目標價，維持“增持”的投資評級。
