事項： 1 月30 日，北辰實業發佈業績預增公告，公司2017 年度歸母淨利預計爲9.75-10.65 億元，同比增長75%-90%；扣非歸母淨利預計爲12.31-13.21億元，同比增長110%-125%。克爾瑞數據顯示，2017 年公司累計實現簽約金額226.4 億元，同比增長0.2%；累計實現簽約面積128.1 萬平方米，同比降低17.4%；2017 年公司新增建面146.4 萬平方米，同比下降44.8%；總地價150.6 億元，同比下降3.0%。 主要觀點 1、17 年業績同比大增75-90%，高預收款+新收入準則確保18 年業績 公司2017 年度歸母淨利預計爲9.75-10.65 億元，同比增長75%-90%；扣非歸母淨利預計爲12.31-13.21 億元，同比增長110%-125%。公司業績超預期上漲主要源於房地產結算面積大幅提升以及結算毛利率的大幅提升。截止17Q3 末公司淨利率爲8.3%，同比增長2.4pct；三項費用率合計11.9%，同比-6.7pct；淨利率的回升源於三項費用率的大幅下降，公司自2015 年開始三項費用率持續改善。鑑於會計收入14 號準則修訂要求2018年AH 公司開始執行將推動預收賬款的加快結算以及目前公司較高的預收賬款，預計公司2018 年營業收入以及淨利潤仍將保持較高的增速。 2、17 年銷售226 億、同比持平，拿地平穩推進、一二線新增佔比84% 克爾瑞數據顯示，2017 年公司累計實現簽約金額226.4 億元，同比增長0.2%；累計實現簽約面積128.1 萬平方米，同比降低17.4%；銷售表現一般主要源於長沙限籤嚴格，而公司公告銷售口徑爲網籤口徑數據，因此實際合同銷售數據可能略好。截止三季度末給公司預收賬款225.8 億元，同比增長31%，且覆蓋16 年地產開發業務結算收入的3.2 倍，且毛利率有回升趨勢，綜合來看將對公司18-19 年業績形成有力保障。2017 年公司新增建面146.4 萬平方米，同比下降44.8%，但北京、成都、武漢等一二線城市新增面積佔比84%；總地價150.6 億元，同比下降3.0%；拿地銷售金額比在0.67，保持加倉拿地態勢。 3、京內優質持有物業價值嚴重低估，融資渠道拓展加速擴張意圖 公司持有124 萬方投資性物業（北京116 萬方+長沙8 萬方），經營業務主要爲會展、商業等，租金收入穩定增長且現金流穩定（約26 億元）。 上述項目基本位於京內北五環亞奧核心區，目前賬面單價5,814 元/平VS周邊商業均價超5 萬元/平，重估空間巨大；並且三季度中前海人壽增持0.95%，足見對其優質資產的認可。公司9 月成功發行13.2 億5 年期中票（額度20 億），票面利率5.14%，融資渠道的拓展有助於公司降低成本、獲取資源。此外，未來集團和上市公司之間的業務和資源整合或也值得期待，且隨着京內國企改革的不斷推進，公司上市平台價值或將進一步凸顯。 4、投資建議：業績大超預期、京國改優質標的，維持強烈推薦評級 北辰實業作爲北京市國資委直屬企業，有前端銷售全國擴張和後端持有型物業加持，形成了以地產開發+投資物業+會展經營的三大業務。14 年公司重啓全國擴張，銷售快增推動預收款大增，且在新會計收入確認準則之下加速業績釋放，17 年業績同比增長75-90%、扣非歸母淨利同比增長110-125%，今明年有望迎來業績持續高增。此外，公司未來與集團之間的業務重組也值得期待，是京內國企改革優質標的。鑑於結算加速以及毛利率提升超預期，我們將公司2017-19 年每股收益預測上調至0.33、0.43和0.55 元，對應18PE 分別爲12.2 倍，目標價爲7.40 元，維持“強烈推薦”評級。 5、風險提示：房地產市場下行風險。