核心盈利跌幅少過預期–英皇國際之核心盈利按年倒退39%，但較我們預期為佳。核心盈利下跌主要因為2011 年度缺乏新銷售項目入賬。董事局建議派發每股末期息5.2 仙，按年增長30%，全年派息10 仙，按年增13.6%。週息率6.1%。

2012 年度為物業銷售的收成期–我們預計物業銷售的利稅前溢利會因維壹及The Java 的銷售入賬而升至9.81 億元，而2011 年度同期該業務則錄得虧損。我們相信物業銷售將是集團今年主要盈利增長動力。

租金收入穩步增長–由於集團新購入駱克道507 號及波斯富街76 號，加上羅素街22-24 將有全年收入貢獻，即使早前集團出售了英皇國際廣場和渣甸街66 號，其租金利稅前溢利在2012 年度仍料有13%的增長。而The Pulse 的開幕亦會令租務利稅前溢利將在2013 年度按年增長27%。

調高2012 年度盈利預測並維持買入–我們大幅上調英皇國際2012 年度核心盈利至12.67 億元，以反映維壹及The Java 將在2012 年度提早入賬的影響(早前集團預計2013 年度落成)。由於現價仍有53%的上升空間，我們維持買入建議。