事项：

10 月26 日晚，北辰实业发布2017 年三季报，公告实现营业收入101.04亿元，同比增长39.12%；实现归属上市公司股东净利润8.35 亿元，同比增长96.83%；每股收益0.25 元，同比增长92.31%。此外，公司公告17年前三季度销售金额147.38 亿元，同比降低21.65%；同期销售面积82.45万平方米，同比降低37.07%。

主要观点

1、前三季度业绩同比大增97%，三项费用率连续三年持续大幅改善2017 年前三季度实现营业收入101.1 亿元，同比+39.1%；实现归属上市公司股东净利润8.4 亿元，同比+96.8%；基本每股收益0.25 元，同比+92.3%；毛利率和净利率分别为32.1%和8.3%，分别同比-2.6 和+2.4pct；三项费用率合计11.9%，同比-6.7pct；净利率的回升源于三项费用率的大幅下降，公司自2015 年开始三项费用率持续改善。报告期末，负债率和净负债率分别为83.1%和157.0%，较16 年末分别+2.2 和+21.0pct，负债率上升源于公司在土地市场上积极扩张。

2、前三季度销售表现一般，全年预计完成200 亿销售目标、同比略降2017 年前三季度销售金额147.38 亿元，同比降低21.65%，已完成全年200 亿销售目标的73.7%，销售表现一般主要源于长沙限签严格，而公司公告销售口径为网签口径数据，因而实际合同销售数据可能略好一点；同期销售面积82.45 万平方米，同比降低37.07%；销售回款147.8 亿元，同比降低17.0%，但回款率达到100.3%；截止三季度末末预收账款225.8亿元，同比增长31%，且覆盖16 年地产开发业务结算收入的3.2 倍，且毛利率有回升趋势，综合来看将对公司17-18 年业绩形成有力保障。

3、京内优质持有物业价值严重低估，Q3 险资增持认可其优质资产价值公司持有124 万方投资性物业（北京116 万方+长沙8 万方），经营业务主要为会展、商业等，租金收入稳定增长且现金流稳定（约26 亿元），一般租金收入稳定增长、现金流稳定（约26 亿元），2017 年前三季度投资性物业租金收入20 亿元，同比增长2%；上述项目基本位于京内北五环亚奥核心区，目前账面单价5,814 元/平VS 周边商业均价超5 万元/平，重估空间巨大；我们估算上述资产估值约442 亿元（未扣除负债），公司价值低估明显，并且三季度中前海人寿增持0.95%，足见对其优质资产的认可。

4、扩张略有降速，融资渠道拓展助力降低成本，京内国企改革优质标的2017 年前三季度，公司新增土储总建筑面积152 万平米（计容建筑面积113 万平米），同比下降25%；新开工面积182 万平米，同比下降8%；竣工面积49 万平米，同比下降45%；公司9 月成功发行20 亿5 年期中票，票面利率5.14%，融资渠道的拓展有助于公司降低成本、获取资源；此外，未来集团和上市公司之间的业务和资源整合或也值得期待，且随着京内国企改革的不断推进，公司上市平台价值或将进一步凸显。

5、投资建议：业绩翻倍、险资增持，京国改优质标的，维持强烈推荐北辰实业作为北京市国资委直属企业，有前端销售全国扩张和后端持有型物业加持，形成了以地产开发+投资物业+会展经营的三大业务。14 年公司重启全国扩张，销售快增推动预收款大增，前三季度业绩翻倍、今明年有望迎来业绩持续反转。此外，公司未来与集团之间的业务重组也值得期待，是京内国企改革优质标的。鉴于毛利率改善好于我们预期，我们分别将公司2017-18 年每股收益预测上调至0.29 元和0.36 元，维持目标价为8.24 元，维持强烈推荐评级。

6、风险提示：房地产市场下行风险。