华南城是一家具特色的地产开发商，公司主要与地方政府合作在二线城市郊区等地建设大型贸易中心。公司拥有7,600 万平方米的土地储备，使公司可受益于中小企业的复苏和部分市民迁至廉价住房的趋势。房地产预售额同比增长26％，其他收入也大增。公司现时市净率低于0.6倍，由于有关大股东减持的不确定性减退，对于看好国内低端房地产市场的投资者，华南城或值得留意。
投资亮点
独特的商业模式。华南城是一家具特色的地产开发商，公司主要与地方政府合作发展大型贸易中心/房地产开发项目，项目的总建筑面积一般超过1,000 万平方米。这些项目一般位于一、二线城市（主要是省会城市）的郊区，通常一半的建筑面积被用作兴建B2B / B2C 贸易中心，其余面积则有广泛用途，如住宅区、物流和仓储设施，以及娱乐和服务设施，包括展厅、商场、折扣店、酒店和办公室等等。由于公司的营运资金周期较长，公司通常把已落成的物业的一半出售，其余一半用作出租用途。
物业销售反弹推动业务复苏。随着人民币升值以及中国中小企业盈利复苏，华南城的物业销售额在年初至今同比增长约26％。由于二、三线城市的物业销售进度仍然理想，公司全年合约销售额有望达到110 亿港元。考虑到公司毛利率为35％，我们认为公司来自地产开发业务的核心盈利可大增。华南城也正在买入面积较小的土地，业务策略上更为灵活。奥特莱斯业务和物业管理业务的经常性收益均大增。
与其他从事专门领域的房地产开发商相比，华南城估值较吸引。华南城股价在今年以来上涨了24％，落后于其他内房股。估值方面，公司的市净率低于0.6倍，也处于历史区间的低端水平。由于有关一名主要股东减持的不明朗因素减退，股份的供需回归正常化，这再加上经常性股本回报率和增长前景改善，都有望使公司维持较高估值。
业务发展和增值服务
公司现有八个项目组合，位于省会城市和全国其他城市的战略位置。这些都是大型和发展多年的项目，当完全发展后，其总建筑面积将超过7,600 万平方米。当中一些项目规模十分大，建筑面积超过1,200 万平方米。以总建筑面积计算，西安项目的规模最大，占可开发面积的21％以上。在目前阶段，公司已开发的土地超过1,400 万平方米，占土地资源的17％，公司保留了已落成面积的60％以上用作出租用途。
收入和盈利分布
去年，公司净利润为43.2 亿港元，其中包括投资物业公允值收益45.5 亿港元。若撇除这些收益及税收影响等一次性项目后，核心净利润为13.51 亿港元，同比增长12％。
华南城盈利的主要推动力来自物业发展和租金收入。考虑到项目的开发周期较长，华南城通常会将超过50％的贸易中心和住宅物业出售，以产生利润和现金流。在上一财年，公司入账了物业销售收入62.4 亿港元。
一般而言，公司会在交付物业前12-24 个月进行预售。去年，公司的南昌华南城和合肥华南城项目预售金额超过86 亿港元，为主要的收入贡献。该公司预计，今年房地产销售额增长27％至110 亿港元。18 财年上半年，预售面积约65 万平方米，金额为54.5 亿港元，同比增长26％，平均售价约每平方尺8,400 港元，因此住宅开发业务的平均毛利率为35％或以上。
业务发展和增值服务
华南城也一直在建立其他收入来源，其中17 财年收入为15.65 亿港元（同比增长10％），毛利为9.42 亿港元。
物业投资：华南城从投资物业录得近8 亿港元的租金收入，该投资物业估值为422 亿港元（根据第一太平戴维斯（Savills）进行的估值）。其中约50％已抵押作为公司银行融资的担保。
物业管理：华南城成立了第一亚太物业管理，其管理贸易和物流中心以及住宅物业。
奥特莱斯业务：华南城在深圳、南宁、南昌、西安、哈尔滨开设了商场。公司以亚特兰蒂斯品牌开设新店，提供非当季的国际奢侈品。
物流与仓储：公司正在转变业务模式，由从前仅与贸易中心和批发商的租户合作，变成建立覆盖全国的大型国内网点，为大量用户服务。公司计划将用于物流的地区面积从不到100 万平方米增加四倍。
电子商务：随着电商对物流的需求和要求不断提升，华南城正在受益。公司正在与京东等大批量供应商组成联盟，务求提升销量增长，并专注于特定行业（如金属硬件产品）的电商/物流和仓储服务。
财务状况
截至2017 年3 月底，华南城拥有超过889 亿港元资产，股东权益为285 亿港元。手持现金共计105 亿港元。负债为327 亿港元，主要来自境内和离岸的票据和债券。与净资产285 亿港元相比，公司的净负债权益比约78％。鉴于公司去年平均利息约6％至7％，我们相信随着公司进一步做好财务管理，公司将会受益。在扣除40 亿港元的资本开支后，公司2017 财年的自由现金流约40 亿港元，公司的财务状况稳健。
公司今年的资本支出预算约100 亿港元，50％用于建筑活动，其余用作增加土储。例如，公司去年斥资约26 亿港元在郑州增加了超过100 万平方米的土储。
股东及管理层结构
该公司由一批香港的工业家组成。共同创始人兼联席主席郑松兴拥有28％股份。其他创始人、董事会成员和管理层的合计持股达15％。公司第二大股东为腾讯（0700.HK），其于2014 年收购了11.6％股权。另外一名大股东陈氏国际投资的持股自2017 年初至今已从12.5％降至5％以下。
为了反映物业开发业务不断提升的重要性，公司去年委任了宋川为行政总裁，宋川是一位来自国有房企、于大型开发项目拥有丰富经验的资深业内人士。
華南城是一傢俱特色的地產開發商，公司主要與地方政府合作在二線城市郊區等地建設大型貿易中心。公司擁有7,600 萬平方米的土地儲備，使公司可受益於中小企業的復甦和部分市民遷至廉價住房的趨勢。房地產預售額同比增長26％，其他收入也大增。公司現時市淨率低於0.6倍，由於有關大股東減持的不確定性減退，對於看好國內低端房地產市場的投資者，華南城或值得留意。
投資亮點
獨特的商業模式。華南城是一傢俱特色的地產開發商，公司主要與地方政府合作發展大型貿易中心/房地產開發項目，項目的總建築面積一般超過1,000 萬平方米。這些項目一般位於一、二線城市（主要是省會城市）的郊區，通常一半的建築面積被用作興建B2B / B2C 貿易中心，其餘面積則有廣泛用途，如住宅區、物流和倉儲設施，以及娛樂和服務設施，包括展廳、商場、折扣店、酒店和辦公室等等。由於公司的營運資金週期較長，公司通常把已落成的物業的一半出售，其餘一半用作出租用途。
物業銷售反彈推動業務復甦。隨着人民幣升值以及中國中小企業盈利復甦，華南城的物業銷售額在年初至今同比增長約26％。由於二、三線城市的物業銷售進度仍然理想，公司全年合約銷售額有望達到110 億港元。考慮到公司毛利率爲35％，我們認爲公司來自地產開發業務的核心盈利可大增。華南城也正在買入面積較小的土地，業務策略上更爲靈活。奧特萊斯業務和物業管理業務的經常性收益均大增。
與其他從事專門領域的房地產開發商相比，華南城估值較吸引。華南城股價在今年以來上漲了24％，落後於其他內房股。估值方面，公司的市淨率低於0.6倍，也處於歷史區間的低端水平。由於有關一名主要股東減持的不明朗因素減退，股份的供需回歸正常化，這再加上經常性股本回報率和增長前景改善，都有望使公司維持較高估值。
業務發展和增值服務
公司現有八個項目組合，位於省會城市和全國其他城市的戰略位置。這些都是大型和發展多年的項目，當完全發展後，其總建築面積將超過7,600 萬平方米。當中一些項目規模十分大，建築面積超過1,200 萬平方米。以總建築面積計算，西安項目的規模最大，佔可開發面積的21％以上。在目前階段，公司已開發的土地超過1,400 萬平方米，佔土地資源的17％，公司保留了已落成面積的60％以上用作出租用途。
收入和盈利分佈
去年，公司淨利潤爲43.2 億港元，其中包括投資物業公允值收益45.5 億港元。若撇除這些收益及稅收影響等一次性項目後，核心淨利潤爲13.51 億港元，同比增長12％。
華南城盈利的主要推動力來自物業發展和租金收入。考慮到項目的開發週期較長，華南城通常會將超過50％的貿易中心和住宅物業出售，以產生利潤和現金流。在上一財年，公司入賬了物業銷售收入62.4 億港元。
一般而言，公司會在交付物業前12-24 個月進行預售。去年，公司的南昌華南城和合肥華南城項目預售金額超過86 億港元，爲主要的收入貢獻。該公司預計，今年房地產銷售額增長27％至110 億港元。18 財年上半年，預售面積約65 萬平方米，金額爲54.5 億港元，同比增長26％，平均售價約每平方尺8,400 港元，因此住宅開發業務的平均毛利率爲35％或以上。
業務發展和增值服務
華南城也一直在建立其他收入來源，其中17 財年收入爲15.65 億港元（同比增長10％），毛利爲9.42 億港元。
物業投資：華南城從投資物業錄得近8 億港元的租金收入，該投資物業估值爲422 億港元（根據第一太平戴維斯（Savills）進行的估值）。其中約50％已抵押作爲公司銀行融資的擔保。
物業管理：華南城成立了第一亞太物業管理，其管理貿易和物流中心以及住宅物業。
奧特萊斯業務：華南城在深圳、南寧、南昌、西安、哈爾濱開設了商場。公司以亞特蘭蒂斯品牌開設新店，提供非當季的國際奢侈品。
物流與倉儲：公司正在轉變業務模式，由從前僅與貿易中心和批發商的租戶合作，變成建立覆蓋全國的大型國內網點，爲大量用戶服務。公司計劃將用於物流的地區面積從不到100 萬平方米增加四倍。
電子商務：隨着電商對物流的需求和要求不斷提升，華南城正在受益。公司正在與京東等大批量供應商組成聯盟，務求提升銷量增長，並專注於特定行業（如金屬硬件產品）的電商/物流和倉儲服務。
財務狀況
截至2017 年3 月底，華南城擁有超過889 億港元資產，股東權益爲285 億港元。手持現金共計105 億港元。負債爲327 億港元，主要來自境內和離岸的票據和債券。與淨資產285 億港元相比，公司的淨負債權益比約78％。鑑於公司去年平均利息約6％至7％，我們相信隨着公司進一步做好財務管理，公司將會受益。在扣除40 億港元的資本開支後，公司2017 財年的自由現金流約40 億港元，公司的財務狀況穩健。
公司今年的資本支出預算約100 億港元，50％用於建築活動，其餘用作增加土儲。例如，公司去年斥資約26 億港元在鄭州增加了超過100 萬平方米的土儲。
股東及管理層結構
該公司由一批香港的工業家組成。共同創始人兼聯席主席鄭松興擁有28％股份。其他創始人、董事會成員和管理層的合計持股達15％。公司第二大股東爲騰訊（0700.HK），其於2014 年收購了11.6％股權。另外一名大股東陳氏國際投資的持股自2017 年初至今已從12.5％降至5％以下。
爲了反映物業開發業務不斷提升的重要性，公司去年委任了宋川爲行政總裁，宋川是一位來自國有房企、於大型開發項目擁有豐富經驗的資深業內人士。
