摘要：香港近日有多宗大型物业交易，吸引了投资者对香港地产股的关注，而除了大型地产股外，小型地产股亦吸引了市场目光。从事资产收购-增值多年的资本策略地产，现时股价已较每股净资产值折让74％。据了解，公司拟通过物业收购-增值及住宅物业发展实现每年约15 亿港元净利润（与16 财年及17 财年相若），这代表市盈率仅2.6 倍。然而，公司的派息率通常仅为12％-15％，这是股份估值极低的主要原因。如果公司听取投资者的诉求并提高派息比率，股份将有获得大幅重估的潜力。
公司背景：该公司是一家专注于大中华市场的香港物业投资/开发公司，其主要业务之一是对优质地段的物业进行重新定位并提升其价值，然后通过出售项目以释放价值。公司还选择性地开发香港和中国大陆（主要是上海）的住宅项目。公司主席钟楚义持有公司47.91％股份，其于2004 年取得公司的控股权。
物业收购-增值：有超过十年往绩的成功商业模式。在开发商业物业方面，资本策略地产拥有独特的商业模式：（i）在黄金地段物色和收购商业物业；（ii）制定重新定位计划，提高商业物业的价值；（iii）当租金收益率得到提高和变得稳定，公司将出售项目以释放价值。现金循环周期平均约三至四年。其中一个例子是上环金龙中心，该公司以5.23 亿港元收购该项目，20 个月后以6.65 亿港元出售该项目，内部收益率达到26％。在过去，公司主攻香港市场，近年来已将业务覆盖面扩大到上海。
近年来选择性开发住宅项目。除了从事商业物业的收购及增值外，公司近几年在香港、上海、北京发展了豪宅项目。
丰富的资产组合。截至2017 年3 月底，公司旗下物业按建筑面积分布为： 50％为香港商业物业、20％为香港住宅物业、12％为中国商业物业、17％为中国住宅物业、1％为澳门商业物业。公司的应占物业总值约210 亿港元。由于外汇管制的关系，公司希望将中国业务的占比控制在约30％水平。
集中于维保相对稳定的年度净利润。在过去几年，公司收入有10％-20％来自租金收入，其余则来自房地产销售。公司16 财年净利润为16 亿港元，17 财年为13 亿港元。我们了解到，公司将尝试在未来几年将净利润维持在相若水平。考虑到公司应占旗下物业资产的价值达210 亿港元，如果销售时间表管理得宜，我们相信上述目标有望实现。
财务状况健康。截至2017 年3 月底，公司的负债净额约72 亿港元。如果其物业资产以市价计价，经调整净负债/权益比为47％。加权平均融资成本约3％。
中期而言，增加土储是一大挑战。公司指出，由于地价上涨，增加土储变得越来越困难。公司除了通过政府招标取得土地外，还将与其他地产商合作以取得新项目。
由于派息政策保守，估值被严重低估。若以市价计算，公司截至2017 年3 月底的净资产值约152 亿港元，代表股价较净资产值折让约74％。目前的市盈率也极低，不足3 倍。我们认为估值低的主要原因之一，是公司采取极保守的派息政策，派息比率仅为12％-15％。公司已注意到投资者对提升派息率有较高需求，公司亦不时重新审视派息政策。如果公司将派息比率从15％提高到25％，股息收益率将增加至7％。因此，如果公司决定增加派息，股份将有获得重新估值的巨大潜力。
摘要：香港近日有多宗大型物業交易，吸引了投資者對香港地產股的關注，而除了大型地產股外，小型地產股亦吸引了市場目光。從事資產收購-增值多年的資本策略地產，現時股價已較每股淨資產值折讓74％。據了解，公司擬通過物業收購-增值及住宅物業發展實現每年約15 億港元淨利潤（與16 財年及17 財年相若），這代表市盈率僅2.6 倍。然而，公司的派息率通常僅爲12％-15％，這是股份估值極低的主要原因。如果公司聽取投資者的訴求並提高派息比率，股份將有獲得大幅重估的潛力。
公司背景：該公司是一家專注於大中華市場的香港物業投資/開發公司，其主要業務之一是對優質地段的物業進行重新定位並提升其價值，然後通過出售項目以釋放價值。公司還選擇性地開發香港和中國大陸（主要是上海）的住宅項目。公司主席鍾楚義持有公司47.91％股份，其於2004 年取得公司的控股權。
物業收購-增值：有超過十年往績的成功商業模式。在開發商業物業方面，資本策略地產擁有獨特的商業模式：（i）在黃金地段物色和收購商業物業；（ii）制定重新定位計劃，提高商業物業的價值；（iii）當租金收益率得到提高和變得穩定，公司將出售項目以釋放價值。現金循環週期平均約三至四年。其中一個例子是上環金龍中心，該公司以5.23 億港元收購該項目，20 個月後以6.65 億港元出售該項目，內部收益率達到26％。在過去，公司主攻香港市場，近年來已將業務覆蓋面擴大到上海。
近年來選擇性開發住宅項目。除了從事商業物業的收購及增值外，公司近幾年在香港、上海、北京發展了豪宅項目。
豐富的資產組合。截至2017 年3 月底，公司旗下物業按建築面積分佈爲： 50％爲香港商業物業、20％爲香港住宅物業、12％爲中國商業物業、17％爲中國住宅物業、1％爲澳門商業物業。公司的應占物業總值約210 億港元。由於外匯管制的關係，公司希望將中國業務的佔比控制在約30％水平。
集中於維保相對穩定的年度淨利潤。在過去幾年，公司收入有10％-20％來自租金收入，其餘則來自房地產銷售。公司16 財年淨利潤爲16 億港元，17 財年爲13 億港元。我們了解到，公司將嘗試在未來幾年將淨利潤維持在相若水平。考慮到公司應占旗下物業資產的價值達210 億港元，如果銷售時間表管理得宜，我們相信上述目標有望實現。
財務狀況健康。截至2017 年3 月底，公司的負債淨額約72 億港元。如果其物業資產以市價計價，經調整淨負債/權益比爲47％。加權平均融資成本約3％。
中期而言，增加土儲是一大挑戰。公司指出，由於地價上漲，增加土儲變得越來越困難。公司除了通過政府招標取得土地外，還將與其他地產商合作以取得新項目。
由於派息政策保守，估值被嚴重低估。若以市價計算，公司截至2017 年3 月底的淨資產值約152 億港元，代表股價較淨資產值折讓約74％。目前的市盈率也極低，不足3 倍。我們認爲估值低的主要原因之一，是公司採取極保守的派息政策，派息比率僅爲12％-15％。公司已注意到投資者對提升派息率有較高需求，公司亦不時重新審視派息政策。如果公司將派息比率從15％提高到25％，股息收益率將增加至7％。因此，如果公司決定增加派息，股份將有獲得重新估值的巨大潛力。
