我们于本报告对丽新发展（488.HK，14.82 港元，未评级）进行分析，该公司是丽新集团的旗舰公司，于过去两年大规模重组企业结构。公司早前发布盈利预喜，并将于本周公布17 财年业绩。由于股份流通性较低等问题，小型香港地产股过去一直被机构投资者忽视，这些股份目前较恒指成分股中的大型地产股大幅折让。考虑到市场对该股份的预期偏低、股份近期股价跑输大盘，以及股份估值不高，相信会为投资者提供安全边际。
市场对丽新集团的预期似乎太低
丽新发展（488.HK,14.82 港元，未评级）早前发布盈利预喜，预计其2017 财年股东应占溢利明显高于2016 年的11.48 亿港元，主要由于录得投资物业的公允值收益，但经营活动利润则较2016 年下降。
在2017 财年上半年，丽新发展已录得股东应占溢利9.32 亿港元，若减去5.02 亿港元的公允值收益，经营利润为4.3 亿港元。这数字已高于根据市场对全年盈利预测所得的30 倍市盈率（撇除公允值收益）。公司的市净率亦仅为0.37 倍，尽管负债比率仅15％。我们认为，丽新发展强劲的财务状况将有助公司在重组方面更具弹性，并有助收窄估值差距。
小型地产股落后于大型地产股
今年以来，多只主要香港地产股的股价已上涨30％-50％。单计上个季度，这些股份已上涨了10-25％。相反，自6 月以来，较小的地产股一直落后大型地产股。虽然它们的流动性较低，它们的估值明显较低。小型香港地产股（市值在5 亿美元至20 亿美元之间）的市净率为0.4 倍-0.6 倍，对比房地产信托为0.6 倍-0.9 倍，而恒指成分股的地产股（如新鸿基地产及长实集团）则为0.8 倍-0.9 倍。
丽新发展的历史市净率为0.37 倍，其估值已低于其他小型香港地产股。在公司公布业绩后，其估值应会更低。公司的日均成交额亦相对较高。
丽新发展等小型地产股落后于大型地产股
丽新集团目前由五家公司组成，旗舰公司为丽新发展，市值达90 亿港元。集团主要在香港及中国从事物业投资及发展、酒店娱乐、电影及电影制作业务。自业内资深人士周福安加入集团后，丽新集团在近几年一直进行大规模改组，大大提高了集团透明度。尽管如此，若以五年表现计算，集团的股价仍落后于其他小型香港地产股。
丽新集团
集团的结构仍然臃肿，但已取消不必要的交叉持股。公司的业务分类更为明确，每家公司都有不同的业务重点，而丽新发展很清晰地是集团的旗舰公司。各上市公司的主要业务如下：
丽新国际（191 HK）：丽新国际由林氏家族持有70％股权，该公司于近日将丽新发展的持股减少至53％。它还拥有鳄鱼恤中心和多个工厂物业。
丽新发展（488 HK）：其业务重点是香港及海外的物业。公司有一个租赁物业组合，当中包括铜锣湾中心，以及友邦广场的50％权益。它还拥有丰德丽控股的42％权益。
丰德丽控股（571 HK）：拥有丽丰控股的51％权益和寰亚传媒的59％权益。该公司在香港和中国经营电影院。
丽丰控股（1125 HK）：在上海和广州拥有一些优质物业。其最大的项目是横琴的发展项目。
寰亚传媒（8075 HK）：主要从事节目制作和艺人管理以及电影制作。
丽新发展是集团的物业投资附属及旗舰
根据丽新发展的最新财务报告，截至2017 年1 月底，公司的总资产为355 亿港元，净资产为251 亿港元。公司的出租物业组合（包括合营）的市场价值超过200 亿港元，其中包括长沙湾广场、铜锣湾广场2期、丽新商业中心、建设银行大厦的50％权益，以及伦敦利德贺街的物业（当租约于2018 年过期，该物业可重新开发）。我们相信这些都是优质的资产，很容易找到买家。根据去年租金收入7 亿港元，公司的应占租金收益率约4.5％。公司亦在马头角、筲箕湾及深水埗拥有物业发展项目。公司还有餐厅和酒店业务，包括香港海洋公园万豪酒店和越南胡志明市的卡拉维拉酒店。
在8 月，丽新发展通过50 对1 合股，将股份数目从302.5 亿股整合至6.05 亿股。丽新国际以每股13.05港元的价格配售了5,100 万股丽新发展（相当于丽新发展的8.4％股权）。随后，RRJ Capital 入股了丽新发展的5％权益。
财务状况及估值
丽新发展较早前发布盈利预喜，预计2017 年股东应占溢利有望明显高于2016 年的11.48 亿港元，主要由于录得投资物业公允值收益；但经营利润则低于2016 年水平。
公司的租金收入持稳于7 亿港元以上，主要是受助于联营和业务发展。在2017 财年上半年，丽新发展的利润为9.32 亿港元，当中包括公允值收益。根据目前的市场盈利预测，市盈率为30 倍（撇除公允值收益），这估值似乎被低估。
尽管丽新发展的负债率较低，但市净率为0.37 倍。在2017 年1 月，丽新发展的现金和金融资产为45 亿港元，借款总额为83 亿港元。净负债权益比为15％。在9 月，丽新发展发行了本金额4 亿美元、2022 年到期、年利率4.6 厘的有担保票据。