投资要点

　　公司简介

　　公司是深圳市国资委直管的地产上市公司，国资持股比例34%，目前主要布局深圳、惠州、东莞等8 个城市，截止17 年上半年末，公司合计持有未结算土储建面约225 万，从货值结构看，深圳和惠州占比较高，合计约42%。

　　房地产业务：立足深圳、布局全国，禀赋红利释放销售方面，公司16 年实现销售额46.2 亿元（并表口径），同比增长44.3%，创历史新高；此外，13 年和深铁合作的锦荟Park 项目于去年开始贡献收益（由深铁并表，结算时公司确认收益），占16 年净利的57%，据我们估算，剩余可售56 亿元，未来还将带来17.8 亿元的投资收益，为公司未来业绩提供支撑。拿地方面，公司一直严控土地成本，楼面价连续3 年下降，未来公司将努力通过旧改、合作收购、寻求国资资源等多种方式打破土储资源的瓶颈。资金方面，至17 年上半年，公司净负债率降至7%的历史低位，回款率多年来一直在90%以上，在手货币资金37 亿元。

　　趁深汕合作特区东风，尽享区域红利

　　2011 年深汕合作特区由广东省委批复正式设立，由深圳和汕尾市共管，根据规划，到2020 年，合作区GDP 要达到225 亿元，实现12 至20 年经济年均增速30%以上。合作区的战略意义：对于深圳，配合其“东进战略”，缓解土地资源紧张，扩大发展空间；对于汕尾乃至粤东，承接深圳产业转移，带动汕尾经济发展，助力区域经济一体化。公司是最早进驻合作区的开发商之一，于16 年3 月竞得振业时代花园项目，规划建面22 万平，货值近27 亿元。我们认为深汕合作区正进入发展快车道，凭借公司在当地的先发优势，公司有望享受合作区发展带来的资源红利。

　　深圳国改加速推进，公司受益预期强

　　16 年10 月，深圳市国资委提交了“1+12”深化国有企业改革系列制度文件，这标志着深圳国改顶层设计的初步形成，我们认为深圳国改有望在2017年迎来加速深化。房地产是深圳国资“一体两翼”产业体系的重要部分，深圳国资要在2020 年打造15 家以上标杆企业，作为国资委旗下业务体量数一数二的产业，房地产无疑是不可或缺的部分。随着深圳国改的加速推进，公司有望充分受益。

　　估值及盈利预测

　　据我们估计，公司NAV116.3 亿元，折合每股RNAV8.61 元/股，我们预计公司2017、2018 年EPS 为0.76、0.95 元，对应PE 倍数为11.5x、9.2x。参照可比的13 家中小市值的地方国企、央企的PE 中位数，我们给予公司17 年15 倍PE，对应目标价11.4 元，首次覆盖给予“买入”评级。

　　风险提示事件： 公司销售不达预期、深圳国改推进不及预期。