国有开发商保利置业继7 月底发布正面盈利预告后发布2017 年中期业绩，基本符合我们预期。我们维持公司目标价为4.90 港元，并维持买入评级。

中期业绩。今年上半年，公司实现收入同比增长47%至147 亿港元，符合我们预期，同期净利润从去年上半年的0.56 亿港元增长近10 倍至6.29 亿港元，主要原因在于：1）其他收入从去年上半年的1.73 亿港元同比增长155%至今年上半年的4.40 亿港元；2）合营公司业绩从去年上半年的亏损1100 万港元到今年上半年的收益4200 万港元；3）递延税项贡献从去年上半年的负500 万港元到今年上半年的正1500 万港元。因此，公司毛利率维持稳定在17%的同时，其净利率从去年上半年的0.6%显著回升至今年上半年的4.3%。

公司今年上半年每股核心净利为0.17 港元，相比去年同期仅为0.016 港元，且和往年一样并无宣布派发中期股息。此外，公司净负债率从去年年末的108%小幅下降至今年年中的101%，仍处于业内较高水平。

合约销售。今年上半年，公司实现合约销售金额220 亿元人民币（同比增长31%），同期合约销售面积为153 万平米（同比增长6%），销售均价达14,500 元/平米（同比增长23%）。公司今年上半年31%的同比增速在我们覆盖的核心上市开发商中位居中游偏下，相比同期板块平均同比增速为56%。但与公司全年合约销售目标定350 亿元（与2016 年持平）相比已完成64%，相比同期板块平均完成率为60%。按照公司既定的全年合约销售目标，我们预计其今年下半年销售增速将同比下降28%。

土地储备。公司今年上半年新增7 个项目，累计新增建筑面积达256 万平米，分别位于济南（2 个项目）、以及苏州、宁波、德清、南宁和英国伦敦。根据我们计算，公司约有40%土地储备位于三四线城市，预计将受益于今年以来这些区域的强劲复苏。

期待重组。我们于2016 年12 月将公司评级上调至买入，因我们认为保利地产与保利置业之间的重组进程有望加速。今年上半年，保利地产实现合约销售金额为1470 亿元（同比增长33%），该增速落后于同期板块平均增速，令行业排名上亦有所下降。而且相比公司设定的3000 亿元全年合约销售目标（同比增长43%），今年上半年完成率仅为49%。我们认为未来以保利地产为主导的集团地产资源内部整合仍将在做大做强的动力下持续推进，并期待在下半年看到实质进展。

维持买入。我们维持公司2017-2019 年每股核心净利预测分别为0.14 港元（同比增长535%）、0.20 港元（同比增长43%）和0.22 港元（同比增长11%）。鉴于我们于7 月末已将公司净资产值从6.88 港元上调至7.00 港元，我们维持目标净资产值折价为30%，并维持目标价为4.90 港元。考虑到目前股价较新目标价存在约27%上行空间，我们维持保利置业买入评级。