投資概述 建業地産在2012年前11個月累計實現合同銷售額93億元，同比上升18%，幷已鎖定今年合同銷售目標人民幣90億元的103%。建業地産的銷售節奏保持穩定。這首先反映公司良好的發展和銷售控制節奏，使得公司的銷售現金流可預測性較強。此外，反映了銷售結構的持續多元化，即銷售項目區域佈局多元化和銷售物業類型多元化，支撐了銷售增長。 2012年上半年，建業地産的債務規模上升顯著。由去年末的44億升至68億，長期債務上升尤爲突出，超過27億優先票據使得長期債務升至33億。債務快速上升，而現金基本保持在38億元，反映了公司的資本支出較大，消耗了較多的資金。相對應,2012 年6月末公司的淨債務比率由去年末的29.2%猛升至57.6%。 0.87億債券的提前贖回對於公司資金的削弱影響有限，而隨後與主要債券投資人達成的協議則意義重大，避免了2014年以前公司資金被繼續削弱，綜合影響正面。 根據建業地産的規劃，目前公司正處於由河南省的18個地級城市向縣級城市的縱深發展階段，三、四綫城市將逐步過渡成爲公司銷售的重要組成。我們認爲，建業地産仍將資源重心投向地級城市，幷選擇性進入一些經濟相對發達的縣級城市。河南的三、四綫城市正在受益於城鎮化趨勢，具備産業扶持的三四綫城市的需求增長快且穩定，將是建業地産率先進入的地區。我們預計，未來公司將有約三分之一的資本投向三、四綫城市，打造出定位清晰、價格吸引的物業産品對於未來銷售意義重大，我們初步對於縣級城市的物業銷售去化率持樂觀態度，預期將超過50%。 2002年- 2012年建業地産經過佈局階段和攻堅階段，已經發展成爲年銷售額100億的中型區域級房地産企業。公司穩健的發展風格使得公司的業績增速略顯緩慢，但也同時規避了相當多的市場風險。目前，建業地産正以更積極的方式來進入第三階段發展。近期行業景氣度回升，公司的估值上升25%，股價接近我們前期的目標價2.55港元。我們給予建業地産“增持”評級，12個月目標價2.75港元，相當於5倍的2013年預期市盈率。