投资要点:

2012 年实现全年销售目标111%，可望实现平稳增长

截至2012 年12 月底，花样年本年累计实现合同销售金额约人民币80.14 亿元，同比增长14.4%；累计合同销售面积约959,905 平方米，同比增长28.66%。累计销售金额已达全年人民币72 亿元销售目标的111%。2013 年全年销售目标定为100 亿元，在现有基础上增加25%。

回归一二线城市，专注城市综合体项目

花样年有意回归一二线城市，寻找高性价比地块,并积极审慎购入新的土地储备。花样年在去年十月份在北京东四环拿地，计划用作商业及办公用途，开发商业综合体。这次是花样年2006 年进入天津后首次进入北京，购地将扩大花样年在一线城市的土地储备。去年年底，花样年以4000 左右的楼面地价和60%以上的权益在深圳蛇口拿地。公司也考虑在上海和广州进行一些项目。公司更为关注地块的性价比，不会考虑竞购地王项目，尽量降低土地成本。我们认为公司总体上还是会专注于高毛利的城市综合体项目，同时在二线城市进行弹性开发，因地制宜地开发一些刚需产品，在住宅产品和综合体项目之间取得平衡。

从“重资产”向“轻资产”的转变值得期待

除房地产开发外,花样年也希望在商业管理、酒店管理、文娱、旅游、养老养生等领域有所发展，由“重资产”向“轻资产”转变。花样年希望借助房地产基金等金融工具，合作开发项目的灵活方式、以及以“彩生活”为代表的特色物业服务，达成这一转变。2012 年“彩生活” 科技预计贡献收入2 亿人民币左右，房地产基金等金融工具预计贡献2.8 到3 亿人民币。这些项目在未来必定会贡献更多营收，带来更为稳定充裕的现金流。目标价1.98 港元，维持买入评级：

截至2012 年中期，每股RNAV 为2.88 港币，按目前的股价计算，公司股价折让率为56.3%，高于行业均值40%~45%，估值仍然较低。综合考虑NAV 估值、房地产行业的平均估值水平，以及公司未来几年的复合增长率，我们调整公司目标价至1.98 港元，相当于2012年7 倍和2013 年5.9 倍PE，较现价有55.9%的上升空间。