報告摘要: 天津東疆港項目或因天津自貿區規劃而提升價值 據悉天津自貿區規劃已上報國務院等待批覆,而天津自貿區位於東疆一島上的東疆保稅港區。公司在2010年通過股權收購獲得天津東疆港南端一項目,規劃建築面積79萬平,佔2012年底公司總土地儲備44%。該項目定名京能海與城,規劃集高層,聯排,洋房,商業,教育爲一體的綜合項目。計劃今年四季度首次推盤銷售。若天津自貿區成功獲批,則該區域的區域價值將大幅提升,公司項目已鎖定成本,未來利潤空間有望增大。 大股東京能集團與橫琴新區管委會簽訂戰略合作框架協議,公司有望獲益 2010年底公司大股東京能集團與廣東省珠海市橫琴新區管委會簽訂戰略合作框架協議,合作內容包括:京能集團將充分發揮其在商業地產、能源等方面優勢,參與橫琴新區商業地產的建設和運營,開發建設城市商業綜合體,參與能源基礎服務設施建設,併爲橫琴新區組建商業銀行、碳減排交易所提供支持和幫助,橫琴管委會爲京能集團項目儘快落戶實施提供便利,給予政策支持。2009年國務院批准實施《橫琴總體發展規劃》,將橫琴新區納入珠海經濟特區範圍,橫琴新區是連接粵港澳的重要窗口,有望成爲未來自貿區的候選。公司藉助大股東實力,擴張空間廣闊。 北京四合上院項目已無可售房源,若今年結算75%,則公司EPS約1.15元 今年主要在售項目北京四合上院可售面積6.04萬平,均價5.5萬元/平,據此計算該項目今年可實現銷售額33億元。根據北京市住建委網站顯示,該項目已無可售房源,聯機備案套數佔總套數約1/3,其餘與資格覈驗中和已預訂狀態。該項目將貢獻公司今年主要淨利潤,假設今年結算75%,則公司EPS爲1.15元,若結算50%,則EPS爲0.80元。 公司合理估值爲6.52元,給予“強烈推薦”評級 假設北京四合上院項目今年結算75%,則公司未來三年EPS分別爲1.15元,0.57元和0.69元,對應2013年PE5倍。NAV估值8.15元,若給予20%折價,則合理估值爲6.52元。安全邊際高,維持“強烈推薦”評級。 風險提示 銷售情況低於預期;結算週期延長;調控政策再次升級等。