投資概述

12月23日,花樣年與TCL的交易實質上是花樣年通過現金+股權的方式向TCL集團收購旗下房地產業務,總代價約為31億港元。目標公司的核心資產是分佈於廣東省惠州市和湖北省武漢市的四個商住房地產專案,總建築面積約為120萬平方米。我們認為,這次收購對於公司影響正面,有助於提升公司在這兩個城市的市場份額,並能夠獲取充沛且穩定的銷售現金流。

至於財務上的壓力,由於所有款項分四期支付,我們的看法是財務風險處於可控水準。此外,我們對於花樣年在交易前批量回購以及交易中溢價發行股份所展示的財務管控水準表示讚賞。

12月上旬,我們參加了花樣年的反向路演,對彩生活有一些具體的感受,主要包括:對傳統物業管理的改進,人力成本顯著下降;彩生活在新盈利模式上的積極探索,尤以社區APP為代表;以及彩生活的管理層的豐富經驗和良好狀態。

總體而言,彩生活正從單純的物業管理公司向社區服務公司轉變,未來彩生活所服務的客戶將成為公司重要的資源,客戶數量和粘性上升將最終為公司帶來巨大價值。彩生活預計將於2014年上半年實現分拆,新的商業模式和高速增長將給彩生活在估值區別於內房股和普通物業管理公司,我們對於其商業前景和估值持樂觀看法。

目前,花樣年正進入年末衝擊100 億銷售目標的關鍵時刻,12月份,新加坡、桂林和成都專案將提供一批新剛需房源用於銷售額沖關,尤其是新加坡的首個專案,貨值超過10億,對於年末銷售達標意義重大。此外,我們去桂林調研期間,發現桂林的城市的完善潛力和可拓展性較大,桂林新區專案的發展潛力看好。我們預期,2013年花樣年將能夠如期達成100億的銷售目標,為2014年的進取的銷售和市值增長奠定重要基礎。

花樣年在同行業中是一個比較特別的公司。它具有獨特的商業定位,深耕深圳市場的同時,公司在珠三角、成渝地區以及長三角地區的多個二、三城市進行商業開發並取得不錯的成績,並持續獲取更多的市場份額。此外,公司在社區服務等方面的成功拓展增加了公司價值。花樣年通過差異化的產品和獨特的社區服務模式區別於多數內房股公司。

差異化的產品和新商業模式有助於市場對於增強對於公司商業價值的認同,對於提升估值具有積極作用。我們認為,2014年花樣年具備多種基本面催化劑,對業績構成正面推動。我們上調花樣年的目標價至1.8港元,我們給予花樣年“買入”評級。