事項: 近期,我們調研了 SOHO 中國(0410.HK)的 SOHO3Q 業務,與總裁閻巖和財務總監林戰深入交流了 SOHO 3Q 的經營情況和商業模式, 投資者也與 SOHO 3Q 的租戶企業進行了深入交流。 紀要 : 一、 認識 SOHO 中國和 SOHO 3QSOHO 中國的甲級寫字樓業務僅選取北京和上海兩個城市, 這兩地租金高, 空置率低。2012 年 8 月, 公司業務開始轉型, 主要表現在散售到自持的一個聚焦點的變化過程。 目前,公司資產負債表健康,盈利穩健。目前由 SOHO 全資擁有和經營的輕資產共享辦公服務平台, SOHO 3Q 正在快速成長。目前 SOHO 3Q 有兩個,預計到 2015 年年底將有 11 個在北京上海的項目。互聯網時代,房地產行業受到了很大的挑戰,互聯、互動辦公空間的打造是大勢所趨。與此同時,正如李克強總理提出的“大衆創業、萬衆創新”理念,共享經濟現已站在風口上蓄勢待發。SOHO 中國堅信在未來中國,這種互聯的辦公地產模式將會對傳統的地產模式產生強烈衝擊,具有廣闊的成長空間。在手機上安裝 SOHO 3Q 的 APP,你會發現互聯網時代就在你的身邊。我們可以利用APP 在線預訂、繳款(通過微信支付或者支付寶等) 、籤合同,繼而可以來到 SOHO 3Q 的工作場地通過 APP 所傳遞的密碼拿到辦公場所的鑰匙。SOHO 3Q 最低租賃期限是 1 周,最小辦公租賃面積是 1 個桌子。如果辦公規模需要擴大(如從 1 個桌子擴張到 4 個桌子) ,需要預約排隊。很多人可能會問, 每個房地產企業都可以選擇把房子切小, 那麼SOHO 3Q的優勢在哪?3Q 的優勢並不是在那一張桌子,因爲誰都可以提供一張桌子;而是在於社區和圈子,在於共享的文化。與 Wework 相比,3Q 商業模式在一定程度上有相同之處,但 SOHO 3Q 的發展過程中的 community 的建立有潘石屹的品牌作用、SOHO 中國的品牌作用,基於大平台成長速度快。入駐 3Q 的企業由於規模小,依賴度強,可以進一步建立起公司間的生態圈,進一步激發互聯網時代的活力。對此,我們來聽聽 SOHO 3Q 的用戶怎麼說。 二、 認識 SOHO 3Q 生態圈 (1)The one 智能鋼琴創始人:葉濱The one 是一個旨在教人彈鋼琴的創業項目,其特點在於遊戲化學習。市場發展不錯,去年 5 月開始發行,截至目前已是智能鋼琴領域全網銷售冠軍。潘總(潘石屹)幫我們宣傳的效果比明星還好,因爲大家一看都覺得潘總以前不會彈琴吧。創新工場(李開復)千萬級投資,目前已獲 B 輪千萬美金融資。與一些做鋼琴的傳統企業相比,The one 智能鋼琴上線一年,市場上沒有真正的競品。其壁壘在於,軟件+硬件+營銷渠道(電商) 。我們的靈魂是在線教育。與此同時,軟件的版權很重要。營銷也不容忽視,需要讓用戶能夠深刻明白這個產品的真諦。在未來,要在打造產品的生態體系上下功夫,最大程度上保證用戶體驗。對於智能鋼琴這一產品,我們認爲其生態體系的打造更多的是和老師相關,和人相關。 (2)SANYUKI 創始人 : 王瀟/ 市場總監:李東SANYUKI 致力於公共環境的數據挖掘,以環境淨化爲切入點。我們發現,公共場所如電影院、寫字樓等的環境淨化主觀能動性不足,公衆淨化領域呈現空缺。本公司致力於 2B到 2C,讓公衆淨化效果可視化,如實時數據的展示等。以學校爲例,讓家長了解孩子所處的環境情況,做到數據的互動。未來,實時數據的大衆點評也是我們努力的方向,將基於此幫助消費者做出選擇與決策,爲公共場所的環境治理做出貢獻。 (3) 小魚科技市場活動總監:Angela 唐狄卓小魚致力於全球首款家庭智能陪伴機器人的打造。去年開始, 小魚籌備在 3Q 的辦公。 在初創階段, 科技型公司核心員工是軟硬件工程師。隨着公司進一步的商業化, 市場營銷、 客服人員的重要性增強。 公司的總員工數也大幅增加。我們認爲,沒有一個公司可以很準確地預見人員增加的具體數字。於是,在早期,選擇在哪辦公、怎麼辦公是公司面臨的一個巨大挑戰。3Q 的辦公空間是靈活的彈性制,主要表現在座位增加上的靈活性,會議室、會客廳預定上的靈活性等。可以說,科技型創業公司的狀態和 3Q 的狀態匹配度很高。與此同時,水房、洗手間的設計理念很符合年輕人的審美。潘石屹本人也通過平面廣告等形式給予本創業公司極大的支持。 (4) UCAR COO : 王騫UCAR 致力於打造關注環保、電動汽車以及新能源的共享電動汽車運營商。車輛新能源與共享模式是核心。用戶通過手機 APP 定位, 到達車輛的位置, 行駛至目的地之後, 車輛更換下一個用戶。類似於現存的共享/公用自行車。在人們的觀念中,用車模式大概爲買車和租車兩種,我們更傾向於打造後者,按需用車將成爲未來用車模式的靈魂。公司打造的產品之於用車類似於酒店之於住宿,不用付停車費、汽油費等。這個月將有 300 輛車佈局在望京區域。未來的目標是今年在全國 20 個城市推出預計 10000 臺車左右。現階段,三亞是首個佈局城市,北京緊跟其後。和 3Q 所倡導的共享理念相符,UCAR 倡導共享位置,利用電動汽車環保效能,緩解交通問題。公司與北汽合作,與此同時採用融資租賃形式,特別是對於牌照資源。對於停到指定位置上的共享汽車將給予獎勵。 (5)廳客合夥人:李芬廳客切入的市場是交易頻率高、單次交易金額高的市場。公司主要是基於對認知盈餘的探討。現階段,有更多的人接受了很好的教育,有更多富裕的時間,很多人選擇自由職業如成立獨立的攝影工作室等。中國有很多的人樂於分享,將原先浪費的認知盈餘利用起來,通過出售技能與知識,滿足更多群衆的個性化服務需求。實質上,我們致力於打造一個自由職業者經營技能和夢想的APP。SOHO 3Q 提供了一個很好的共享辦公環境。 (6)易農場創始人:張飛易農場是互聯網社交農場領先品牌,戲稱爲“社交型互聯網種菜” 。我最早是做婚禮策劃師的,搞了易策劃。我對家庭有一份特別的感悟,深刻理解中國人對家的眷戀。易農場打造盆栽觀賞蔬菜,美觀又可食用。SOHO 3Q 和潘總(潘石屹)給我幫助很大。我們能夠被上海市認可,能夠進入長城腳下公社做活動,能用菜傳遞家的理念,這都要感謝最優秀的衆創辦公空間。 (7)功夫熊市場總監:陳泰達功夫熊是現階段上門推拿領先的 O2O 品牌, 日峯值 6000 單, 每單消費額 100-300 元,短期內兩次百萬融資,覆蓋 5 個城市。公司認爲 3Q 的辦公環境着實很吸引人。 (8)西少爺肉夾饃創始人:孟兵西少爺肉夾饃是 BAT 員工創辦的互聯網餐飲品牌。 現階段, 國人的生活節奏越來越快,快餐和外帶將成爲很重要的餐飲業發展方向。公司致力於打造國際化的快餐品牌,擁有餐廳+TAKE AWAY 兩種模式。目前我們單店的營業額,在業內是非常高的。公司已經獲得 A 輪數千萬美金融資。 (9)野農優品負責人:勾總野農優品是優質農產品的電商平台。更重要的一點,公司的農業衆籌頗受關注,致力於讓每個家庭在城市中擁有一畝地。目前已與著名電商平台展開合作。創始人爲 95 後,A 輪百萬級融資,註冊用戶 10 萬。