公司基本情况介绍。绿地香港前身为盛高置地(控股)有限公司。2013年绿地控股集团认购盛高置地60%股本成为公司第一大股东。公司作为绿地集团资本运作的国际平台为绿地集团可持续发展提供有力支撑。

绿地入驻后带来企业基本面根本性改善。截止2014年底,公司土地储备已超1430万平米。我们预计企业2015年有望达到180亿以上销售规模。考虑目前集团明确要求H股平台到2018年实现500亿元以上地产销售收入,预计绿地香港未来将占绿地集团整体20%-30%销售份额。

绿地金融,打开业务新空间:1)绿地金服业务模式。绿地香港金融业务板块基本完成四大部分构架,包括地产众筹、社区P2P、服务定制和集团海外金融平台。四大部分核心发展思路是将中小开发商、中小金融机构和个人投资者三部分通过绿地金服进行整合。绿地香港目前已联合中国平安旗下陆金所、众安保险、东方资产管理(国际)公司、蚂蚁金服等企业,联合打造房地产金融生态圈。从目前发展趋势看,公司做大平台,前端加入口,后端加服务,中端立足地产资产的战略思路明确。2)绿地金服首款产品——地产宝。“绿地地产宝1期”,首单规模达到1.7亿元,上线的平台是阿里巴巴蚂蚁金服旗下的P2P网站“招财宝”。产品存续期限一年,由安邦财产保险股份有限公司提供履约保证保险,保障本金及收益的到期兑付。此外,产品由绿地旗下的上海廪溢投资合伙企业提供回购。地产宝聚焦于不动产物业的证券化,绿地作为中间方,帮助中小房企旗下的持有型项目融资,收取0.5-2%的管理费。

投资建议:两市房地产服务产业链稀缺标的,一旦业务成型,估值空间大有可为。首次给予“买入”评级。我们认为绿地香港目前所切入产业未来发展前景可观,如果公司能有有效切入后期发展空间广阔。截至2015年6月9日,公司股价在6.17元港股,按照2015年和2016年0.43和0.55元港币(对应人民币为0.34和0.43元,汇率为1港币兑换0.78人民币)测算,对应2015年和2016年PE在14.35和11.22倍。1)业务初创阶段,估值向房地产服务产业链相关公司靠拢。目前房地产服务产业链成熟公司动态估值在40倍左右。2)业务成熟阶段,估值向互联网金融公司靠拢。考虑目前企业已经明确3年1000亿平台交易规模的中长期互联网金融战略目标。我们认为后期一旦企业模式城市,规模上量,风控和销售体系健全,企业估值水平应该向互联网金融类企业靠拢。目前A股相关公司估值水平在动态240倍左右。考虑相关业务处于初创阶段,给予企业2015年30XPE估值水平,对应目标价12.9元,首次给予买入评级。