公司是国内领先的综合商贸物流开发运营商。 腾讯在 2014 年后战略入股该公司,目前持股比例为 11.55%。
从被动期待资源增值,到主动创造资源价值。 城市扩张到一定程度,则经济活动为城市新边界所带来的自然资源提升越来越有限。传统的以拿地持有期待增值为核心的盈利模式越来越不可持续。真正稀缺的,不再是土地资源,而是聚集经济活动和人流物流的能力。物理空间开发的优秀企业,应该有主动的资源创造和提升能力。
公司具备聚集资源,创造空间价值的优势和潜力。 公司联合创始人都具备不同产业(如服装、 印刷、 厨具等) 的从业背景。公司具备吸引不同行业商家聚集的产业亲和力,深圳华南城的成功也增加了异地扩张的说服力。公司并不期望圈占土地并期待增值,而是立足于旧批发市场搬迁所带来的“商贸刚需”,立足于地方政府对于提升城市就业能力,提升城市规划水平的双重诉求,既成为了展开经济活动的中枢,又保证了较低的开发成本。
利用闲置资源,发展现代物流服务产业。 国内卡车返程空驶率比较高,严重拖累了物流产业效率。 而试图积极改造这个产业,又必须既拥有较多的建设道路港的土地资源,又有整合货源的能力。公司具备这样的能力,且又有腾讯入股的背景。我们认为,公司旗下乾龙物流,具备广阔的成长性。
各取所需,紧密合作,线上线下协同发展。 腾讯为代表的互联网巨头,为了在人流、物流、信息流、资金流的关键节点争取主动,纷纷积极寻求线下合作伙伴。而公司在腾讯战略入股之后,也积极致力于商户的互联网养成服务,华南城网的运营提升,和用互联网改造升级华南城奥特莱斯。
风险提示: 公司物业销售始终低于预期的风险。
盈利预测、估值及投资评级。 我们预计,公司报表口径的摊薄每股收益在2015/16、 2016/17 和 2017/18 财年分别为港币 0.44/0.45/0.53 元/股, PE分别为 5.5/5.4/4.6 倍。 不考虑物业重估增值等因素,每股核心净利润2015/2016/2017 年分别为港币 0.19/0.21/0.29 元,对应 PE 分别为12.5/11.6/8.3 倍。我们测算公司 NAV 为每股 7.16 港元。 极端情况下,我们认为腾讯入股价格和建成核心持有物业的可变现价值,可以是公司的安全底线。而一旦公司在物流等新业务领域有所突破,则我们认为公司股价相对于 NAV 大幅折价的局面将有变化。我们给予公司目标价 4.37 港元/股,相当于 NAV 折价 39%,首次给予“买入”评级。
公司是國內領先的綜合商貿物流開發運營商。 騰訊在 2014 年後戰略入股該公司,目前持股比例爲 11.55%。
從被動期待資源增值,到主動創造資源價值。 城市擴張到一定程度,則經濟活動爲城市新邊界所帶來的自然資源提升越來越有限。傳統的以拿地持有期待增值爲核心的盈利模式越來越不可持續。真正稀缺的,不再是土地資源,而是聚集經濟活動和人流物流的能力。物理空間開發的優秀企業,應該有主動的資源創造和提升能力。
公司具備聚集資源,創造空間價值的優勢和潛力。 公司聯合創始人都具備不同產業(如服裝、 印刷、 廚具等) 的從業背景。公司具備吸引不同行業商家聚集的產業親和力,深圳華南城的成功也增加了異地擴張的說服力。公司並不期望圈佔土地並期待增值,而是立足於舊批發市場搬遷所帶來的“商貿剛需”,立足於地方政府對於提升城市就業能力,提升城市規劃水平的雙重訴求,既成爲了展開經濟活動的中樞,又保證了較低的開發成本。
利用閒置資源,發展現代物流服務產業。 國內卡車返程空駛率比較高,嚴重拖累了物流產業效率。 而試圖積極改造這個產業,又必須既擁有較多的建設道路港的土地資源,又有整合貨源的能力。公司具備這樣的能力,且又有騰訊入股的背景。我們認爲,公司旗下乾龍物流,具備廣闊的成長性。
各取所需,緊密合作,線上線下協同發展。 騰訊爲代表的互聯網巨頭,爲了在人流、物流、信息流、資金流的關鍵節點爭取主動,紛紛積極尋求線下合作伙伴。而公司在騰訊戰略入股之後,也積極致力於商戶的互聯網養成服務,華南城網的運營提升,和用互聯網改造升級華南城奧特萊斯。
風險提示: 公司物業銷售始終低於預期的風險。
盈利預測、估值及投資評級。 我們預計,公司報表口徑的攤薄每股收益在2015/16、 2016/17 和 2017/18 財年分別爲港幣 0.44/0.45/0.53 元/股, PE分別爲 5.5/5.4/4.6 倍。 不考慮物業重估增值等因素,每股核心淨利潤2015/2016/2017 年分別爲港幣 0.19/0.21/0.29 元,對應 PE 分別爲12.5/11.6/8.3 倍。我們測算公司 NAV 爲每股 7.16 港元。 極端情況下,我們認爲騰訊入股價格和建成核心持有物業的可變現價值,可以是公司的安全底線。而一旦公司在物流等新業務領域有所突破,則我們認爲公司股價相對於 NAV 大幅折價的局面將有變化。我們給予公司目標價 4.37 港元/股,相當於 NAV 折價 39%,首次給予“買入”評級。
