中江地產自今年5 月九鼎投資以42 億元獲得其控股權之後榮升爲九鼎的A股上市平台,並於9 月公告擬收購九鼎旗下所有的私募股權投資業務資產——昆吾九鼎,同時發佈120 億再融資方案加碼私募股權業務,計劃大幅將公司在管基金規模由目前的332 億在3 年內提升至780 億,未來中江地產將成爲九鼎PE 業務唯一的運作平台,並形成房地產和PE 並行的雙主業發展模式;在我國構建多層次資本市場和“大衆創業、萬衆創新”的時代背景下,我們認爲中江地產(昆吾九鼎)作爲國內PE 行業的龍頭企業,有望最大程度受益國內行業規模的增長和市場份額的上升。綜合考慮公司未來的基金管理規模、房地產基金業務的潛在空間和A 股稀缺品種的特點,同時參考海內外可比上市公司估值,我們給予中江地產目標價49.00 元/股,預測公司2015-17 年每股收益爲0.29、0.32 和0.39 元,首次覆蓋給予買入評級。 支撐評級的要點 九鼎投資入主中江地產,核心PE 業務A 股上市。今年5 月,九鼎投資以41.5 億元競得公司控股股東中江集團100%股權。9 月,中江地產公告擬以9.1 億元現金收購九鼎投資持有的昆吾九鼎100%股權,而九鼎投資的私募股權投資業務均通過昆吾九鼎開展,若此次重組實施,中江地產成爲九鼎投資開展私募股權投資業務的唯一平台。 定增加碼PE 業務,遠期基金管理規模將達780 億。公司同時公佈120 億定增方案加碼PE 業務。截至今年5 月,昆吾九鼎在管基金認繳規模爲332 億元,已退出項目的綜合IRR 爲33.21%;若此次定增順利實施,公司新增管理基金規模480 億,3 年內基金管理規模將達780 億元,三年複合增速達33%,並且藉助A 股的融資功能,公司後續的規模增長值得期待。 創投第一標的,未來半年將持續受益於政策利好。在我國構建多層次資本市場和“大衆創業、萬衆創新”的時代背景下,國內私募股權投資行業發展迅速。未來半年內,隨着註冊制方案、新三板轉板試點、設立戰略新興板和科創板等進程加速,PE 行業規模將不斷擴大,中江地產(昆吾九鼎)作爲PE 行業龍頭將全面受益行業爆發和市場份額的上升。 “地產+PE”雙主業發展,協同效應空間巨大。中江地產以此次收購昆吾九鼎爲契機進入PE 管理行業,實現業務多元化發展。由於房地產和私募股權投資管理均爲與資本規模高度相關的行業,九鼎的投資管理類業務有望與公司目前從事的地產業務形成有效聯動,潛在合作空間巨大,如:房地產基金的合作、九鼎旗下地產股權和債權資產的合作等。 評級面臨的主要風險 資產重組方案審批風險或實施推進低於預期。 估值 綜合考慮公司未來的基金管理規模、房地產基金業務的潛在空間和A 股稀缺品種的特點,同時參考海內外可比上市公司估值,我們給予中江地產目標價49.00 元/股,預測2015-17 公司每股收益爲0.29、0.32 和0.39 元,首次覆蓋給予買入評級。