公司優勢
(1) 成功於香港建立「The Met.」品牌;(2) 集團擁有範圍廣闊的發展及投資物業;(3) 集團擁有經驗豐富及穩定的管理團隊,能了解物業的目標買家及物業的目標租戶的需要及喜好,並能迅速回應市場需求;(4) 具備成熟的業務模式,可策略性地持有經選定物業作投資,以獲得經常性租金收入及資本增值。
行業概覽
鑑於經濟強勁增長勢頭、低息環境、土地、住宅及商用物業市場供應出現結構性短缺問題,香港的樓價及租金於過去數年一直大幅上升,反映物業的潛在需求強勁。香港政府明白土地供應不足是樓價飆升的主因之一。由於香港政府於2010年底公佈,自2011年起透過拍賣積極增加土地供應,住宅用地的拍賣數目自2012年起穩定增加。
除釋出更多土地外,香港政府於過去數年持續監管物業市場,限制物業投機。香港政府於過去數年採取多項監管政策以打擊物業投機,當中修訂按揭保險計劃、實施額外印花稅、買家印花稅及新從價印花稅率(稱為雙倍印花稅)被視為主要措施。然而,過去數年的物業價格及租金增幅卻未有因政府規例而受影響。
雖然香港政府推出監管措施,惟有賴本港需求強勁及投資活躍,香港物業市場自2009年起保持增長勢頭。香港經濟穩健增長加上香港在全球市場的獨特性,在種種因素支持下,大眾市場及投資市場未來會繼續締造更多商機。
由於前景多數取決於經濟能否有穩健增長,故宏觀經濟狀況可能出現意外變化(例如另一次全球經濟危機)或香港政府宣佈進一步壓抑物業市場均可能會影響物業市場的前景。
近期,香港物業市場在物業銷售及租賃交易成交量及價值方面錄得週期性跌幅。倘全球股票市場嚴重不穩及波動,物業市場可能受到不利影響,因為投資者及有意買家對投資物業或會更加審慎。
市場競爭漸趨激烈,對市場參與者而言充滿潛在挑戰。隨着市場愈來愈多新進公司(包括中國發展商),預計在日後招標中競投發展用地的會面對更激烈競爭。
獲利能力及財務數字
以過去3年的往績紀錄計算,集團的收入由2013年財政年度的509.8百萬港元增加至2015年財政年度的1228.8百萬港元,複合年增長率為55.3%;純利則由2013年財政年度的187.2百萬港元增加至2015年財政年度的459.9百萬港元,複合年增長率為56.7%。往績記錄期內收入增加,主要由於住宅及商用物業銷售額增加所致。
集資用途
是次集資所得款項的310.8百萬港元(以發售價中間價每股0.92港元計算)將作下列用途:約74.0%將會用作於香港收購合適發展用地,以補充集團物業發展業務的土地儲備。集團一直並將繼續選擇(i) 位處公共交通工具可達地點;(ii) 適合發展為中小型單位住宅項目;(iii) 收購成本不超過每項20 億港元;及(iv) 周邊地區配備完善設施的新發展地盤。董事確認,於最後實際可行日期,集團尚未物色到任何目標發展用地作未來發展;約16.3%將會用作購置物業作投資的資金,藉以擴大物業投資組合。董事確認,於最後實際可行日期,集團尚未物色到任何目標物業作未來發展;約9.7%將會用作集團一般營運資金。
估值
按招股價HK$0.87至0.97,宏安地產的歷史市盈率約為2.9至3.2倍;市賬率則約0.65至0.72倍。同樣以香港作為主要業務發展地,以及市值較相近的香港小輪(50.HK) 歷史市盈率約16.2倍、市賬率約0.55倍;尖沙咀置業(247.HK) 歷史市盈率約7.3倍、市賬率約0.59倍;九龍建業(34.HK) 歷史市盈率約6.5倍、市賬率約0.34倍;宏安地產的估值合理。香港地產業務多被數間大型發展商壟斷,近來還多了內地發展商的競爭,甚具挑戰。惟從宏安集團分拆出來,根據母公司及保薦人的過往紀錄,有機會涉及財技操作。投資此股需要看閣下膽識,因獲利機會未必是上市一刻,有可能要較長時間的等待。因此,我們建議對此股作投機性認購。
風險因素
(1) 業務依重香港的經濟環境,尤其是香港物業市場的表現;(2) 集團未必能物色及收購適合未來發展的理想土地儲備;(3) 集團的收益主要來自物業銷售,而物業銷售取決於物業發展時間表及物業銷售時機等多項因素。集團不同期間的盈利能力可能大幅波動,因為某一期間的財務表現取決於可供銷售物業組合;(4) 集團截至2015年3月31日止年度錄得非經常性公平值收益約107.7百萬港元,乃由於一項待出售物業重新分類為投資物業所致。然而,投資物業日後可能產生負向公平值變動,而對集團盈利能力造成不利影響;(5) 集團可能無法就物業發展項目取得相關政府批文或於取得相關批文時出現重大延誤或無法取得地塊之管有;(6) 依賴外部建築公司進行房地產發展項目的建築相關工程,而該等建築公司可能無法依時提供理想服務(即恪守品質及安全標準),甚至無法提供服務;(7) 經營業績可能因勞工短缺及╱或勞動成本增加而受到不利影響;(8) 集團受限於若干限制性契約及受一般與借款有關的風險影響,可能會對業務、經營業績及財務狀況造成限制或重大不利影響。
公司優勢
(1) 成功於香港建立「The Met.」品牌;(2) 集團擁有範圍廣闊的發展及投資物業;(3) 集團擁有經驗豐富及穩定的管理團隊,能了解物業的目標買家及物業的目標租戶的需要及喜好,並能迅速回應市場需求;(4) 具備成熟的業務模式,可策略性地持有經選定物業作投資,以獲得經常性租金收入及資本增值。
行業概覽
鑑於經濟強勁增長勢頭、低息環境、土地、住宅及商用物業市場供應出現結構性短缺問題,香港的樓價及租金於過去數年一直大幅上升,反映物業的潛在需求強勁。香港政府明白土地供應不足是樓價飆升的主因之一。由於香港政府於2010年底公佈,自2011年起透過拍賣積極增加土地供應,住宅用地的拍賣數目自2012年起穩定增加。
除釋出更多土地外,香港政府於過去數年持續監管物業市場,限制物業投機。香港政府於過去數年採取多項監管政策以打擊物業投機,當中修訂按揭保險計劃、實施額外印花稅、買家印花稅及新從價印花稅率(稱為雙倍印花稅)被視為主要措施。然而,過去數年的物業價格及租金增幅卻未有因政府規例而受影響。
雖然香港政府推出監管措施,惟有賴本港需求強勁及投資活躍,香港物業市場自2009年起保持增長勢頭。香港經濟穩健增長加上香港在全球市場的獨特性,在種種因素支持下,大眾市場及投資市場未來會繼續締造更多商機。
由於前景多數取決於經濟能否有穩健增長,故宏觀經濟狀況可能出現意外變化(例如另一次全球經濟危機)或香港政府宣佈進一步壓抑物業市場均可能會影響物業市場的前景。
近期,香港物業市場在物業銷售及租賃交易成交量及價值方面錄得週期性跌幅。倘全球股票市場嚴重不穩及波動,物業市場可能受到不利影響,因為投資者及有意買家對投資物業或會更加審慎。
市場競爭漸趨激烈,對市場參與者而言充滿潛在挑戰。隨着市場愈來愈多新進公司(包括中國發展商),預計在日後招標中競投發展用地的會面對更激烈競爭。
獲利能力及財務數字
以過去3年的往績紀錄計算,集團的收入由2013年財政年度的509.8百萬港元增加至2015年財政年度的1228.8百萬港元,複合年增長率為55.3%;純利則由2013年財政年度的187.2百萬港元增加至2015年財政年度的459.9百萬港元,複合年增長率為56.7%。往績記錄期內收入增加,主要由於住宅及商用物業銷售額增加所致。
集資用途
是次集資所得款項的310.8百萬港元(以發售價中間價每股0.92港元計算)將作下列用途:約74.0%將會用作於香港收購合適發展用地,以補充集團物業發展業務的土地儲備。集團一直並將繼續選擇(i) 位處公共交通工具可達地點;(ii) 適合發展為中小型單位住宅項目;(iii) 收購成本不超過每項20 億港元;及(iv) 周邊地區配備完善設施的新發展地盤。董事確認,於最後實際可行日期,集團尚未物色到任何目標發展用地作未來發展;約16.3%將會用作購置物業作投資的資金,藉以擴大物業投資組合。董事確認,於最後實際可行日期,集團尚未物色到任何目標物業作未來發展;約9.7%將會用作集團一般營運資金。
估值
按招股價HK$0.87至0.97,宏安地產的歷史市盈率約為2.9至3.2倍;市賬率則約0.65至0.72倍。同樣以香港作為主要業務發展地,以及市值較相近的香港小輪(50.HK) 歷史市盈率約16.2倍、市賬率約0.55倍;尖沙咀置業(247.HK) 歷史市盈率約7.3倍、市賬率約0.59倍;九龍建業(34.HK) 歷史市盈率約6.5倍、市賬率約0.34倍;宏安地產的估值合理。香港地產業務多被數間大型發展商壟斷,近來還多了內地發展商的競爭,甚具挑戰。惟從宏安集團分拆出來,根據母公司及保薦人的過往紀錄,有機會涉及財技操作。投資此股需要看閣下膽識,因獲利機會未必是上市一刻,有可能要較長時間的等待。因此,我們建議對此股作投機性認購。
風險因素
(1) 業務依重香港的經濟環境,尤其是香港物業市場的表現;(2) 集團未必能物色及收購適合未來發展的理想土地儲備;(3) 集團的收益主要來自物業銷售,而物業銷售取決於物業發展時間表及物業銷售時機等多項因素。集團不同期間的盈利能力可能大幅波動,因為某一期間的財務表現取決於可供銷售物業組合;(4) 集團截至2015年3月31日止年度錄得非經常性公平值收益約107.7百萬港元,乃由於一項待出售物業重新分類為投資物業所致。然而,投資物業日後可能產生負向公平值變動,而對集團盈利能力造成不利影響;(5) 集團可能無法就物業發展項目取得相關政府批文或於取得相關批文時出現重大延誤或無法取得地塊之管有;(6) 依賴外部建築公司進行房地產發展項目的建築相關工程,而該等建築公司可能無法依時提供理想服務(即恪守品質及安全標準),甚至無法提供服務;(7) 經營業績可能因勞工短缺及╱或勞動成本增加而受到不利影響;(8) 集團受限於若干限制性契約及受一般與借款有關的風險影響,可能會對業務、經營業績及財務狀況造成限制或重大不利影響。
