短期业绩承压、结算面临瓶颈:1)15 年业绩同比下滑,实现营收829.72 百万元,同比下降56.15%;实现归属上市公司股东净利润78.55 百万元,同比下降1.38%,公司短期面临去化下降、可结算资源较少等问题;2)毛利稳定、ROE微跌、货币资金充足:公司毛利率水平51.5%,与上年基本持平,ROE 为5.2%略利于千年的5.6%,期末在手现金约16.4 亿元。
深耕细作缓扩张、百万储备谋发展:1)公司立足北京,策略性地进行城市扩张,剥离内蒙业务,布局北京、银川、天津、大连四城市,资源禀赋较好;2)百万储备谋发展:作为中小地产公司,公司权益土储97.4 万方,相对丰富,其中可售面积22.6 万方、待开发土地48.9 万方。
京能京煤双剑合璧、曾尝试注入本公司:1)大股东为京能集团为北京市国资委独资企业,拥有四家上市公司,资产规模2200 亿,年营收约600 亿,年利润近60 亿,集团实现资产运营、资本运作“双轮”驱动;2)京煤集团无偿划转至京能集团:2014 年12 月,北京市国资委将京煤集团无偿划转至京能集团,北京市下属煤电企业双剑合璧,资源禀赋大增;2)曾因资产体量过大重组失败过:公司在15 年7 月为解决同业竞争事宜,公司控股股东京能集团拟将旗下京能京煤合并后的相关房地产资产注入上市公司但鉴于该相关资产数额较大、业态较多、地域分布广泛暂时终止该项重大资产重组工作,待条件成熟时,再启动相关工作,目前距离上次重组已经过去10 个月。
国企改革或受益、区域整合助发展:1)国企改革受瞩目、成立国资改革基金或受益:京能置业作为国资委旗下地产上市平台,资产整合可期;2)首都功能区划分和京津冀或助力于公司发展:公司深耕细作大北京,在北京拥有北京四合上院项目,同时,随着京能京煤集团产业的外迁和关停之后的自用地也将极大的增强公司在京土地储备,原京煤集团下金泰地产有近180 万方优质土储。
投资建议:公司地产业务立足北京深耕四城,权益储备97 万方,京能京煤合并之后大股东同业竞争储备约180 万方,未来急需解决,公司短期业绩承压但在手现金多达16.4 亿元,资产安全边际高,我们预计公司2016-2018 年EPS 为0.20、0.24 和0.29,对应当前股价PE 估值为41X、34X、27X,首次覆盖给予“买入-A”评级,6 个月目标价12.0 元。
风险提示:销售进度低于预期、整合预期落空
短期業績承壓、結算面臨瓶頸:1)15 年業績同比下滑,實現營收829.72 百萬元,同比下降56.15%;實現歸屬上市公司股東淨利潤78.55 百萬元,同比下降1.38%,公司短期面臨去化下降、可結算資源較少等問題;2)毛利穩定、ROE微跌、貨幣資金充足:公司毛利率水平51.5%,與上年基本持平,ROE 為5.2%略利於千年的5.6%,期末在手現金約16.4 億元。
深耕細作緩擴張、百萬儲備謀發展:1)公司立足北京,策略性地進行城市擴張,剝離內蒙業務,佈局北京、銀川、天津、大連四城市,資源稟賦較好;2)百萬儲備謀發展:作為中小地產公司,公司權益土儲97.4 萬方,相對豐富,其中可售面積22.6 萬方、待開發土地48.9 萬方。
京能京煤雙劍合璧、曾嘗試注入本公司:1)大股東為京能集團為北京市國資委獨資企業,擁有四家上市公司,資產規模2200 億,年營收約600 億,年利潤近60 億,集團實現資產運營、資本運作“雙輪”驅動;2)京煤集團無償劃轉至京能集團:2014 年12 月,北京市國資委將京煤集團無償劃轉至京能集團,北京市下屬煤電企業雙劍合璧,資源稟賦大增;2)曾因資產體量過大重組失敗過:公司在15 年7 月為解決同業競爭事宜,公司控股股東京能集團擬將旗下京能京煤合併後的相關房地產資產注入上市公司但鑑於該相關資產數額較大、業態較多、地域分佈廣泛暫時終止該項重大資產重組工作,待條件成熟時,再啟動相關工作,目前距離上次重組已經過去10 個月。
國企改革或受益、區域整合助發展:1)國企改革受矚目、成立國資改革基金或受益:京能置業作為國資委旗下地產上市平臺,資產整合可期;2)首都功能區劃分和京津冀或助力於公司發展:公司深耕細作大北京,在北京擁有北京四合上院項目,同時,隨着京能京煤集團產業的外遷和關停之後的自用地也將極大的增強公司在京土地儲備,原京煤集團下金泰地產有近180 萬方優質土儲。
投資建議:公司地產業務立足北京深耕四城,權益儲備97 萬方,京能京煤合併之後大股東同業競爭儲備約180 萬方,未來急需解決,公司短期業績承壓但在手現金多達16.4 億元,資產安全邊際高,我們預計公司2016-2018 年EPS 為0.20、0.24 和0.29,對應當前股價PE 估值為41X、34X、27X,首次覆蓋給予“買入-A”評級,6 個月目標價12.0 元。
風險提示:銷售進度低於預期、整合預期落空
