一、 事件概述 我們調研了華聯股份,與公司高管就未來發展戰略和與中信產業基金的合作規劃進行了交流。 二、 分析與判斷 專注購物中心定位,多元業態提升競爭力 公司自2008 年起主營業務轉型爲購物中心運營管理,長期從事零售行業的豐富專業經驗和大量客戶資源使公司在商業地產的投資、開發和租售方面具備強大競爭優勢。面對電商網購帶來的分流,公司圍繞社區型購物中心的市場定位,打造了百貨、超市、專業店、餐飲等多種業態,加大體驗型消費比例,並注重門店的專業規劃設計和租戶資源的多樣組合,聚客能力不斷提升。此外,公司戰略規劃將北京市作爲核心發展區域,目前北京人均購物中心面積在大城市裏仍處於偏低水平,可爲公司帶來較大成長空間。同時,公司將積極佈局有潛力的二線城市物業,或將在購物中心引入公司戰略合作伙伴租戶,利用主力租戶對招商的帶動效應加大招商議價籌碼。我們看好公司打造多業態融合、特色鮮明的購物中心,未來或可繼續增加“吃喝玩樂”等新興體驗式內容的佔比,以吸引更大客流。 攜手中信產業基金,加大優質股權投資 公司於2016 年4 月調整定增方案,擬以3.43 元/股向上海鎔尚和中信夾層購買兩者持有的海融興達和山西華聯股權,並向西藏山南募集配套資金8.6 億元,用於標的公司在建購物中心的後續建設及裝修。定增完成後,中信產業基金將通過上海鎔尚、中信夾層和西藏山南間接持有公司18.41%股份,成爲公司第二大股東。此前公司及子公司已與中信產業基金成功合作,投資了“唱吧”、“餓了麼”等項目:1)“唱吧”KTV 實體店的加入有助於公司門店吸引更多年輕消費者、增加客戶消費粘性,並賦予購物中心更多娛樂屬性,推動公司進一步開展差異化經營;2)餐飲業態在公司門店的佔比很高,而“餓了麼”作爲領先的移動飲食服務平台,與公司有較強業務互補性,雙方合作有助於公司爲社區周邊居民提供更加便利的服務,並嘗試線上線下融合發展。我們認爲公司未來將繼續以財務投資和戰略合作爲目的,依託中信產業基金的強大項目資源優勢和資金優勢,不斷髮掘優質項目,或將重點考慮能夠爲主營業務帶來協同效應的關聯業態(如餐飲、娛樂、社區服務等)的投資,增強整體盈利水平。 BHG 零售信託成功發行,輕資產戰略加速推進 由於購物中心存在資產重、培育時間長等問題,爲提高資金使用效率,公司開始逐步推進輕資產運營戰略。2015 年,公司發起設立的BHG 零售信託(BHGRetail REIT)於新加坡上市,發行規模約3.94 億新元。截至2015 年,因“綠鞋”安排,公司持有REITs 的份額佔發行總份額的0.58%,大股東華聯集團佔30.10%,爲第一大份額持有人。REITs 持有公司出售的北京萬貿、合肥瑞安、青海興聯、成都海融和大連華聯五家購物中心股權,目前各購物中心均已開業,可提供穩定的租金收入。作爲REITs 的發起人、信託份額持有人、基金管理人及物業管理人,公司可獲得豐厚的管理收入和信託收益。此類高毛利的業務能夠幫助公司改善現金流、優化財務結構,並提升公司對商業物業的資本運作和管理能力。BHG 零售信託的成功發行爲公司實施輕資產戰略夯實了基礎,未來公司或將繼續把成熟後的物業出售於REITs 並保留管理權,採用收租管理等模式,享受物業增值收益和運營管理收益。 三、 盈利預測與投資建議 公司是國內唯一專注於購物中心運營管理的上市公司,旗下購物中心集合了購物、餐飲、娛樂、社區服務等多種消費業態。定增引入中信產業基金後,公司或將大幅加快對外投資步伐,有望迎來新利潤增長點。我們看好公司輕資產戰略的進一步推進,預計2016-2018 年EPS 爲0.16 元、0.23 元、0.32 元。首次覆蓋,給予“強烈推薦”評級。 四、 風險提示:宏觀經濟下行;股權投資標的表現不達預期。