投資要點 專注核心城市商業地產開發運營,目前無實際控制人。陽光股份是一家專注商業地產開發和運營的企業,公司目前無實際控制人。2015 年LeadingBig Limited 收購了陽光股份29.12%股權,目前公司高級管理人員唐軍(公司董事長)、李國平(公司總裁助理兼財務負責人)擔任Leading Big Limited董事。公司於2006 年開始涉及商業地產業務,在商業地產領域擁有全產業鏈開發能力,按照標準化流程打造了“陽光新生活廣場”、“新業新城市廣場”、“陽光新業中心”三條產品線覆蓋商業地產核心類型。目前公司形成了一支超過300 人的資產管理團隊,着力打造涵蓋投資、策劃、規劃、開發、招商、運營的全過程、全價值鏈運營模式。 RNAV 爲48.6 億元,安全邊際充足。我們測算公司RNAV 爲48.6 億元,目前市值較RNAV 折價15%,安全邊際充足。我們採用假設開發法,測算出公司現有在售和待售項目將在未來貢獻11.80 億利潤。我們認爲公司持有的優質投資性房地產較其報表賬面價值仍存在一定低估,主要因估值較爲謹慎以及部分物業目前進行改造造成目前出租率較低。 重大資產重組終止。陽光股份之前披露重組方案,公司擬籌劃發行股份購買華人文化有限責任公司旗下體奧動力(北京)體育傳播有限公司的股權,同時募集配套資金。後因最新監管政策導向調整,公司決定終止本次重大資產重組。體奧動力是一家從事電視版權銷售及信號製作的專業公司,2015 年以來獲取了中國之隊、中超、中國足協盃、超級盃等國內頂級賽事的版權,同時也參股了多家體育企業。 投資建議:陽光股份專注於商業地產開發運營,通過全產業鏈開發帶來豐厚收益,商業物業主要佈局在覈心一二線城市。目前公司持有50.4 億元優質投資性房地產,將爲公司帶來豐厚的租金收益和物業增值。陽光股份安全邊際極強,重組終止難掩真正價值,首次覆蓋給予“增持”評級。 風險提示:房地產市場成交回升不及預期。