事件

公司公布2016 年半年报,由于销售收入结转减少,实现营业收入2.3 亿元,较去年同期减少32%,归属于母公司净利润为-1.36 亿元,同比大幅下降716%,EPS 为-0.18元。公司于7 月成功非公开发行了第一期4 亿元公司债券。

搭上今年销售火爆热潮,加大去化天津和成都住宅开发项目

受今年以来一线城市及京津冀发展效应影响,公司抓住天津市场形势良好的局面,加大了杨柳青项目A 区一期已建库存销售去化工作,截止6 月份认购金额超过1 亿元,出售6013 平米。同时该项目B 区方案根据市场情况已经重新调整,调整后的方案将以小户型低总价产品为主,此外酒店部分,公司也拟引入Club Med 并与对方达成了初步合作意向,目前方案正在与政府主管部门沟通报批;上半年成都锦尚项目商住部分产品较去年同期有较好的去化,销售5312 平米。

继续践行轻资产模式,主要物业均在改造升级中

北京阳光大厦原华堂商场部分已于2015 年底顺利改造为写字楼,目前由于主力租户出现变化影响了出租进度,上半年出租率只有33%。目前公司已重新确定主力租户,并有望在三季度取得突破性进展,鉴于北京写字楼市场环境最好,举时将会给公司增加不少租金收益。

拟出售和退出重大项目,为公司带来超25 亿元现金流

1)公司拟合作与转让上海银河宾馆项,目前已在与多位意向方进行洽谈,考虑到该项目于2013 年年底收购,当时收购价为16.9 亿元,根据改造费用计算约5 亿元,我们预计该项目出售至少可以为公司带来近25 亿元的现金回笼;2)鉴于与三菱商事合资联营的天津绿游天地项目自开业以来持续亏损,公司与于7 月31 日与业主方天津泰达提前终止了整体租赁协议,此次提前终止租赁协议;3)公司就经营亏损的上海淮海路项目,也正在与业主方上海锦江及小租户沟通。

公司估值58.7-73.0 亿元,当前市值47 亿元,且存在转型预期差,给予买入评级

我们测算公司估值58.7-73.0 亿元,当前市值仅47 亿元,考虑到公司此前曾计划注入华人文化旗下的体奥动力,尽管失败,但已经释放转型预期,存在极大预期差。给予买入评级。我们按照收益法、重估值9 折给予目标价区间,对应为7.83-8.76 元。

风险提示:商业地产环境下行、住宅开发计提大规模减值。