投資要點： 　　公司中期業績低於預期，歸母淨利潤低於去年同期。公司2016 年上半年營業收入35.1 億，同比增加65.5%；歸母淨利潤爲2.6 億，同比減少3.56%，主要因一是投資收益較去年同期減少2.1 億，二是營業利潤增多及投資收益減少令所得稅費用較去年同期增加2.3 億所致。經營性現金流爲11.2 億元，同比增加566%，主要由於銷售回款較上年同期增加。 　　房地產業務結算面積較高，爲去年全年的49%，銷售面積低於去年同期。公司2016 年上半年項目結算28.3 萬平米，結算金額31.4 億元，結算均價11063 元，較2015 年結算均價下降19 個百分點；上半年項目銷售面積15.1 萬平米，低於去年同期，去年同期主要項目已付未結算的銷售面積爲15.5 萬平米。 　　公司整體毛利率逆市上升，達31.59%，較15 年底高出9.5 個百分點，較去年同期高出11.6個百分點。房地產業務上半年毛利率爲30.65%，較去年同期增加10.1 個百分點；由於公司房產項目的市場售價上升，2016 年上半年資產減值損失轉回952 萬元。 　　庫存加速去化，拿地節奏有所放緩。2016 年上半年存貨中已竣工的開發產品佔存貨淨額的比重爲27.3%，較2015 年底下降10.9 個百分點，但仍高於去年同期8.5 個百分點。2016 年上半年公司新增在1 個上海臨港的合作開發項目，權益比例51%，佔地面積3.3 萬平米，公司最新土地儲備數據爲257.3 萬平米（截至2016Q1）。總的來看，公司庫存去化加快，而拿地進度低於預期，我們預計未來公司地產業務將有所收縮。 　　擬收購ARC 集團業務進展低於預期，截至9 月1 日公司未能召開董事會審議重大資產重組草案等相關事項。目前，本次交易的審計現場工作已經結束，評估現場工作即將完成。由於ARC集團的生產經營存在非經常性事項，因此本次重大資產重組進度受到影響，能否獲得股東大會審議通過、中國證監會併購重組委審核通過、中國證監會覈准，以及最終取得批准或覈准的時間存在的不確定性增強。 　　維持中性評級，目標價9.39 元。我們預計公司2016-2018 年EPS 分別爲0.24/0.27/0.39 元，由於公司銷售進度與拿地進度低於預期，因此我們較前次估值下調了公司2016-2018 年EPS，下調幅度分別爲0.03/0.14/0.07 元。綜合考慮公司的地產業務與收購ARC 後帶來的利潤增長空間，以及員工持股計劃帶來的激勵作用，我們給與公司估值2016 年39.1X 的PE，對應目標價9.39 元。具體而言，我們採用了分部加總估值法估計公司價值，將公司業務拆分爲房地產業務與汽車零部件業務，並假設公司每年期末現金餘額用於再投資房地產業務。在RNAV 估值法下，我們給與公司房地產業務和期末剩餘現金餘額再投資部分目標價6.09 元/股。在PE 估值法下，我們給與汽車零部件業務估值3.30 元/股。