欠佳的中期业绩。因为计算收益建筑面积增加至1,711 万平方米，中奥2016 上半年营业额上升32.6%至2.61 亿元（人民币，下同），不过O2O 业务的急进推广令成本上扬，所以2016 上半年税前利润下挫67.1%至769 万元。但是， O2O 业务的亏损及股份付款开支未能抵销税务认可支出，故期内税款支出增加11.7%至1,364 万元，因此中奥2016 上半年录得亏损600 万元。

　　原本业务在预期中。因为中奥在2016 年2 月成功收购东方海港（管理11 处共100 万平方米的上海物业）的70%权益，截至2016 年6 月的计算收益建筑面积同比增加23.8%至1,711 万平方米，所以2016 上半年来自物业管理业务的营业额同比上扬35.7%至2.25 亿元。除了东方海港外，中奥在2016 年7 月与永成物业订立协议，收购永成物业（管理234 处共1,800 万平方米的物业）的70% 权益，此项收购的步伐可能较我们预期慢，但我们相信仍可在今年内完成， 收购永成物业可使中奥的计算收益建筑面积翻倍至3,510 万平方米。

　　收紧O2O 营运的控制。经过1 年的营运，爱到家于2016 年6 月已开拓至4,600 个小区，注册用户达46.5 万名，O2O 吸引用户的快速扩张令开支大增，所以我们察觉O2O 业务在2016 上半年的毛利率为亏损140%，而且经营开支及股份付款开支令O2O 业务在2016 上半年出现亏损3,690 万元。中奥在2016 下半年专注O2O 业务的收益产生模式及限制在O2O 业务在2016 下半年的投资为1,500 万元，我们并不期望爱到家在下半年能转亏为盈，但希望亏损收窄。

　　O2O 业务的不确定性。2016 年对中奥是一个充满不确定的一年。虽然我们估计中奥2016 年将录取盈利1,300 万元，但盈利存在着下行的风险。我们更将2017 及2018 年的盈利预测分别下调3.0%至9,400 万元及5.6%至1.10 亿元。我们相信物业管理业务是亮丽及为中奥提供稳定的现金流。我们以2017 年8 倍市盈率来估值，目标价由2.02 元下降至1.10 港元，下降空间料达3.5%，评级下降至「持有」。