公司公告2016半年报，实现营收13.67亿元同比+117.2%，归母净利润0.396 亿元（上期亏损），基本EPS0.05 元，加权ROE1.99%。

　　投资要点：

　　业绩释放营收净利实现大增。16H 营收13.67 亿元同比+117.17%，归母净利润0.396 亿元（上年同期：-1.19 亿元），扣非净利润0.02 亿元（上期：-1.58 亿元）。

　　利润增加主要系报告期房地产结转收入及毛利率增加。营收中房地产销售结转收入12.833 亿元，较上年同期增149.96%，毛利率 25.22%较上年同期增8.84 个百分点。进出口业务、物业服务及其他收入占比仅6%，不去年基本持平；营业外收入1296 万元+2558%，主要系处置三亚陵水项目股权购买方延迟支付转让款产生的违约金收入。16 年度公司预计实现营业收入76.1 亿元，当前预收款66.2 亿元基本锁定业绩，有望超额完成。公司计划新开工面积极25.54 万方、竣工37.46 万方，截至6 月底新开工面积极8.64 万方，完成竣工3.00 万方，主要时点在下半年。

　　销售表现良好。上半年销售额37.31 亿元同比增35.28%，签约面积约7.8 万方，主要签约项目为京西华府16.75 亿元、琨御府18.26 亿元，上半年北京区域可推售货源的认购去化率达到 81%。在售6 个项目本年可售建面还有20 万方，其中约18 万方位于北京，提供充足可售货源。根据上半年均价推算下半年可售货值约90 亿元，按60%-80%去化率，预期全年销售91-109 亿元（15 全年98 亿元）。

　　财务状况继续改善，风险可控。6 月底资产负债率89.68%较上年同期下降3 个百分点，资产总额中存货期末余额 223.6 亿元，占资产总额的81.62%，主要是北京地区物业项目，变现能力强。扣除预收款负债率65%，净负债率523%，较上年同期下降272 个百分点。货币资金12.45 亿元，短债缺口缩减至22.0 亿元（15年底58 亿元）。2016 半年度公司各类借款净减少8.97 亿元，负债中占比49%的是控股股东借款，期末余额121.1 亿元。各项目已基本实现滚动开发，预售资金将继续快速回笼，风险可控。已发行2 期公司债10 亿元3 年期利率5.24%、10 亿元3 年期利率4.98%，上半年加权平均融资成本年化利率8.63%较15 年的9.35%略下降。

　　公司基本面逐步改善，而更名“京投发展”成为大股东京投集团A 股唯一资本运作平台，其重要性和发展空间值得期待。以北京为中心、轨道交通为依托的发展战略定位清晰，现有项目可保持较高业绩释放，未来轨道物业拓展空间大。后期，配合集团“一体两翼”的战略发展格局，即以轨道交通等政府在建项目投融资业务为主体，以资源开发和股权投资为“两翼”，集团有望持续加大对上市公司的支持力度。公司的投资价值及长期发展已被险资认可，在天时地利人和下，仍有继续吸引稳定战略投资者的可能，值得关注。预测公司16-18eps0.35、0.48、0.61 元，RNAV12 元/股，给予6-12 月目标价12 元，维持“强烈推荐”评级。

　　风险提示：大股东对上市公司支持不及预期；高负债高融资成本。