我们近期前往河南郑州会见了锦艺集团(565 HK)管理层,并参观了集团及其策略联盟于当地发展的多项优质商业地产项目。我们认为集团及其策略联盟目前参与开发、管理、运营以及战略规划的多项商业项目运营状态良好,未来发展前景光明,预期未来现金流状态正面。集团将在未来通过并购方式将部分策略联盟持有的郑州项目逐步纳入上市公司资产内。

高速发展中的古城。郑州地处中原,也是国家“两横三纵”城市化战略格局中陆桥信道和京广信道的交会处,是全国重要的综合交通枢纽,对贯通南北中发挥着重要作用。除此之外,“米”字形高铁的建设、航空港的发展,都为郑州的发展奠定了坚实的基础。现在郑州以航空经济为核心,全力打造“航空+高铁+城际铁路+地铁+公路”多式联运综合交通枢纽,将快速融入世界经济格局。

实地考察项目质地优秀。锦艺国际轻纺城项目是河南省重点项目,也是郑州市中原宜居商贸城区域规划的核心项目之一。其位于郑州西四环郑上路交叉口,包含大型主题商业综合体、高尚住宅、五星级酒店;锦艺城位于城市中心区域,人流量较大,为极具潜力的购物、休闲、餐饮、娱乐为一体的区域型商业中心。

盈利水平大幅增长。公司维持了相应较为稳定的盈利水平水平:2016 年毛利率为65.1%,同比下滑16.7 个百分点;净利润率则录得大幅增长,2016 年飙升至315.1%。

估值相对较低。以2016 年每股盈利0.17 港元计,相应的市盈率为4.9 倍。目前中资小型地产开发商(市值低于100 亿人民币)的2016 年平均预期市盈率为5.5 倍,因此我们认为公司与同业相比,估值较低。

主要风险。1)公司所处的河南省郑州市属于相对较弱的二线城市,若未来城市发展未能如预期般迅速,将会对公司的商业地产项目盈利能力造成较大损失;2)中国宏观经济持续下行压力不减,未来房地产开发行业未必能保持现有利润率,相应的投资物业收入亦会有所降低,公司未来收入水平有可能随之下降;3)公司及其策略联盟所参与策划、运营以及战略发展协调的各项商业地产项目未必能在短期内创造稳定现金流。