概要：阳光房地产基金宣布截至2016年12月31日止六个月的中期业绩。核心阳光房地产基金[0435.HK,未评级]

　　盈利基本持平，主要由于翻新及续租租金涨幅表现相对较弱。虽然租赁市场的表现可能仍较平淡，但装修后的上水中心或带来更佳的贡献，另外公司再融资后利息成本或有可能降低。公司持有的现金达10.6亿港元，有能力维持相当于5.10％收益率的每基金单位分派水平，而公司亦很可能维持其回购计划。然而，从收益差距的角度来看，领展[0823.HK]可能相对更为吸引。

　　公司背景：阳光房地产基金是一家专注于香港业务的房地产信托基金，在香港拥有10个办公室和6个零售物业。截至2016年12月31日，公司的可出租总面积约为1,206,827平方尺。李兆基透过兆基财经企业及恒基地产[0012.HK]持有其38.2％股权。

　　2016/17财年上半年核心盈利放缓。公司整体收入保持稳定于3.836亿港元，同比下跌0.4％；物业收入净额同比下跌2.0％至2.992亿港元。

　　录得跌幅主要是由于上水中心购物商场（占上半年物业收入净额的24.3％）表现逊色。上水中心在2016年4月至10月下旬期间装修，有接近20％的可出租总面积关闭，导致期间没有租金收入。同时，由于上水中心的租赁佣金和营销费用增加，经营费用有所上升。

　　虽然可分派收入未受影响并且持平，但经营利润同比下降48.16％，主要由于以下两个原因：（1）公允价值调整收益在2016/17财年上半年大减（1.53亿港元，对比2015/16财年上半年为3.43亿港元）；（2）期间并无出售收益，而上一期间的出售收益为9,100万港元。

　　维持超过95％的派息率。尽管盈利疲弱，但基金管理人仍决定将每单位分派增加2.0％至12.2港仙，向投资者补偿上水中心对整体表现的拖累。

　　续租租金升幅保持正数，但将放缓。2016财年上半年的整体续租租金升幅为7.4％，低于2015财年上半年18.5％。同样，这主要受到上水中心的装修计划影响。

　　零售业务方面，新都城中心第1期的续租租金继续录得16.0％升幅，但被其他物业（包括上水中心）所抵销。但是管理层强调，上水中心的发展进度良好，装修后的上水中心可能在未来几个月内产生更大的贡献。虽然香港零售业最近复苏，但管理层仍对零售租赁前景保持谨慎，因为有些类别的零售如耐用品仍然录得双位数跌幅。管理层预期，未来续租租金将录得温和升幅。

　　办公室方面，公司的主要物业阳光中心及其他位于上环和中环物业仍录得低双位数增长，管理层预期这势头将持续。

　　手头现金充裕，公司冀维持派息率和继续回购。截至2016年12月31日，阳光房地产基金持有10.6亿港元现金。该房地产基金的经理承认，现时很难寻找收购目标，因为收益率进一步下跌，即使在英国脱欧后情况也是一样。如果他们找不到合适的收购目标，他们将致力维持高派息率和继续回购计划。