FY16 年核心淨利潤低於預期 　　深圳控股公佈2016 年業績：收入213.5 億港元，同比增長15.9%；核心淨利潤26.1 億港元，同比增長21.1%，攤薄每股核心淨利潤0.35 港元。 　　全年派息每股0.22 港元，股息收益率高達6.1%，派息率達到64.3%（按核心淨利潤計算）。其中每股0.05 港元是爲慶祝公司香港上市20 週年派發的特別股息。因此，我們預計公司2017/18年派息率將回到正常水平。 　　毛利率提升至38.7%（增長4.1 個百分點），得益於深圳地區房地產項目的貢獻。深圳地區房地產項目毛利率達到49.9%，佔結算收入的72.1%。 　　淨負債率爲38.9%；已竣工庫存爲75.1 億港元（減少17%）。公司資產負債表穩健，可以爲2017 年的任何資產注入或土地儲備補充提供有力支撐。 　　發展趨勢 　　2017 年銷售目標及爲人民幣191 億元，與2016 年持平。公司可售資源310 億元（2016 年爲290 億元），其中超過80%位於深圳地區。在樓市調控期適當收縮規模以保護毛利率是明智的。我們預計如若實體市場回暖，公司銷售有望超預期。 　　盈利預測 　　維持2017 和2018 年核心淨利潤預測28.85 億和36.52 億港元不變。 　　估值與建議 　　公司當前股價對應9.5 倍2017 年預測市盈率。維持推薦評級，上調公司目標價6%至4.50 港元（25%上行空間），對應11.8/9.4倍2017/18 年預測市盈率。考慮到土地儲備以及項目進程更新，上調公司2017 年NAV 預測至每股8.21 港元。公司新的目標價較2017 年預測NAV 折讓45%。 　　風險 　　深圳樓市調控升級。