事件 　　2017 年3 月19 日下午，華鑫股份發佈2016 年年度報告，報告期內實現營業收入6.09 億元，同比+66.79%；實現歸母淨利潤1.54 億元，同比增長+18.27%；EPS 爲0.29 元，ROE 爲7.83%。 　　簡評 　　房地產去歷史庫存帶來業績增長。報告期內公司實現收入6.09 億元，同比+66.79%。細分來看，房地產獻了4.88 億元的收入，同比+67.65%，主要來源於上海金橋金領之都園區辦公物業以及部分存量物業的銷售面積的增加；房地產業務成本僅同比+6.41%，主要因爲本期銷售的是存量房產，賬面成本遠低於市價。 　　最終本期房地產業務毛利達到3.30 億元，同比大增151.87%，構成業績增長的主因；房地產業務毛利率爲67.65%，比去年增加20.74 個百分點，達到7 年以來的最高值。 　　期間費用率有所上升。報告期內，公司銷售費用爲1934.82萬元，同比+87.54%，主要因爲銷量增加帶來銷售諮詢費及營業推廣費增加719.13 萬元；管理費用爲9933.14 萬元，同比+90.19%，主要因爲上年新收購的奧倫實業子公司本年全年並表造成折舊費用增加1093.43 萬元，以及受託管理業務相關人員擴充導致職工薪酬增加2237.44 萬元；財務費用爲6004.09 萬元，同比+117.45%，主要因爲本期借款增加導致利息支出增加1676.10 萬元，以及結構性存款減少導致利息收入減少1559.49 萬元。 　　未置出物業租金收入穩定，構築業績底線。得益於接近100%的出租率，公司物業出租收入保持穩定，2016 年金領之都A 區和商城路項目合計取得租金收入6366.42 萬元，同比+0.14%；華鑫海欣大廈出租率爲97.81%，同比微降0.21 個百分點。在行業租金回報率不發生重大改變的前提下，持有型物業估值將維持在20 億元以上，上市公司未來可根據公司的戰略規劃經營使用該類資產，爲業績提供彈性和保障。 　　table擬_p置red入ic華t] 鑫證券業績優於行業平均水平，並站上IPO 和可轉債擴容的風口。2017 年3 月2 日，華鑫股份收購華鑫證券100%股權獲無條件過會，重組完成後公司主營業務轉爲證券業，不再從事房地產開發業務。根據年報，華鑫證券2016 年營業收入和淨利潤分別爲14.69 億元和2.82 億元，同比分別-33.23%和-45.34%，優於行業平均水平。華鑫證券的亮點在於與與摩根士丹利合資經營的投行業務，對項目的執行完全依照摩根士丹利全球平台的高標準，自成立以來先後爲國家電網公司、深圳地鐵集團等大型國企發行債券或股權融資，展現出超越自身規模的承攬能力。2017 年至今摩根華鑫證券共承銷可轉債50 億元，同比+566%，承銷其他債券91.83 億元，同比+13.37%，並儲備了2 家IPO 項目，隨着IPO 和可轉債擴容，其2017 年投行業務收入有望接近5 億元。 　　控股股東資源豐富，帶來產融整合與國企改革想象空間。華鑫證券的控股股東上海儀電集團主打信息+不動產+非銀三大新型產業框架，致力提供智慧城市解決方案；以華鑫證券爲代表的非銀金融板塊負責向智慧城市項目提供資產證券化、資產管理、融資租賃等多方面的服務，產融結合空間較大，業績不“靠天吃飯”。近期，上海國資委下發了《上海市國資委黨委2017 年工作要點》，通過逐條比對，我們發現集團已在推進國有經濟有質有效增長、發展混合所有制經濟、推進開放性市場化重組、推進科技創新等多個方面走在改革前列，並在員工持股和股權激勵上有改革機遇。 　　非淨資本業務強勁，享受高估值，維持“增持”評級。華鑫證券置入時，PE 和PB 分別爲21.49 倍和1.60倍，低於可比公司；重組完成後，公司總股本10.61 億股，預計2017/2018 年公司營業收入爲15.69 億元/18.40億元，同比+157.49%/+17.25%；歸母淨利潤3.39 億元/4.77 億元，同比+119.74%/+40.76%。對應PE 分別爲45X、32X，PB2.5X、2.39X。考慮到公司房地產價值低估、未來出售可釋放的業績彈性，給予“增持”評級。 　　風險提示：投行儲備項目不足，市場下行風險。