事件:公司29日公布三季报,1-3季度公司实现营业收入4.86亿元,同比增长8.43%;实现归属于上市公司股东的净利润2741.3万元,同比减少46.03%,基本EPS 0.06。
可售可结资源减少,销售规模下滑。公司2016年在开发项目包括四合上院(北京)、天下川(银川)、海语城(天津)、阳光港湾(大连)4盘。2016年1-3季度公司累计实现签约面积2.29万方(-28.66%);签约金额1.77亿(-48.34%)。主要由于年初以来销售基本由银川项目贡献,近期天津、大连项目 (海语城于10月23日开盘)即将开盘,预计将推动四季度销售回升。
新增储备意愿较强,积极关注京津及棚改项目。公司目前尚有待开发土储权益建面50.2万方,在手项目可结算储备资源110万方,主要在天津、银川及大连三地。公司近年提出“深耕北京、战略关注京津冀”战略,在15年剥离了内蒙古项目及部分天津港土地,回笼现金3.4亿元,同时也因较长时间无新增项目储备,近年可结算资源大幅下滑。公司近期加大关注天津市区+环北京区域以及北京政府主导的棚改资源机会,预计未来项目投资的意愿会逐步增强。
业绩仍然承压,但盈利能力不弱,近看银川去化。公司前三季度归属净利润同比下滑46%,主要由于上期投资收益高基数及计提所得税增加所致。公司近期储备规模下滑,但盈利能力并不弱,公司中报项目毛利率高达54.61%(同比+8.9个pct)。主要因为公司北京四合上院项目盈利能力强,以往结算毛利率高达65%。该盘位于北京二环内,公司拿地较早,销售均价由开盘之初的5.4万/平方升至目前超过10万/方。公司今年虽无新增项目储备,但已有项目开复工量36.87万方(+237%),其中天津项目由于上年受大爆炸事件影响停工,今年以来复工约11万方。公司未来可结算量有所回升,即使维持目前项目投资规模(不考虑注入、不考虑拿地),业绩仍有边际改善空间。依照公司区域战略,未来有望在北京补充项目资源。
集团层面的国改效果卓著,资产梳理整合有望提速:大股东京能集团在14年底获得北京国资委旗下京煤集团的无偿划,实力大幅增强;原京煤集团下金泰地产有近180万方优质土储,加上集团产业的外迁和关停后自用地体量不小。15年7月,公司公告京能集团拟将其旗下合并后的地产资产注入上市公司,但“因相关资产数额较大”等原因暂时终止注入,并“待条件成熟时,再启动相关工作”。本次注入除了解决同业竞争问题,也有利于集团进一步利用好上市平台、最优化利用存量土地资源,达到国有资产保值增值的目的。根据公告,公司今年10月清算注销了部分项目公司,目前集团经过一年以上的梳理及准备,资产整合有望加速推进。
融资瓶颈有所突破,利于项目开发提速。公司近年融资较依赖信托及银行贷款,2015年公司综合融资成本约7.53%。公司近年逐步采取低息债务置换策略,15年底已经还清了信托借款(利率高达9%);4月7日,公司成功发行中票8亿元,利率低至3.5%。报告期内,公司与京能集团财务公司签署了《金融服务框架协议》,同时子公司宁夏京能向后者借款50亿(10亿已到账)用于银川项目三期开发,利率仅为央行基准利率(4%-5%),大幅降低了项目开发成本。
投资建议:公司目前市值约40亿左右,截止三季末在手现金达到12.9亿,NAV 约31.7亿元,近年公司项目资源规模大幅减少,对公司业绩造成一定拖累,随着今年融资瓶颈的突破,以及大股东资产整合的加速、支持力度的加大,公司未来边际改善可期。我们预计公司16-18年EPS 为0.20、0.24和0.29,维持“买入-A”评级,维持六个月目标价11.3元。
风险提示:业绩持续下滑,可结算资源不能维持当前业绩。
事件:公司29日公佈三季報,1-3季度公司實現營業收入4.86億元,同比增長8.43%;實現歸屬於上市公司股東的淨利潤2741.3萬元,同比減少46.03%,基本EPS 0.06。
可售可結資源減少,銷售規模下滑。公司2016年在開發項目包括四合上院(北京)、天下川(銀川)、海語城(天津)、陽光港灣(大連)4盤。2016年1-3季度公司累計實現簽約面積2.29萬方(-28.66%);簽約金額1.77億(-48.34%)。主要由於年初以來銷售基本由銀川項目貢獻,近期天津、大連項目 (海語城於10月23日開盤)即將開盤,預計將推動四季度銷售回升。
新增儲備意願較強,積極關注京津及棚改項目。公司目前尚有待開發土儲權益建面50.2萬方,在手項目可結算儲備資源110萬方,主要在天津、銀川及大連三地。公司近年提出“深耕北京、戰略關注京津冀”戰略,在15年剝離了內蒙古項目及部分天津港土地,回籠現金3.4億元,同時也因較長時間無新增項目儲備,近年可結算資源大幅下滑。公司近期加大關注天津市區+環北京區域以及北京政府主導的棚改資源機會,預計未來項目投資的意願會逐步增強。
業績仍然承壓,但盈利能力不弱,近看銀川去化。公司前三季度歸屬淨利潤同比下滑46%,主要由於上期投資收益高基數及計提所得税增加所致。公司近期儲備規模下滑,但盈利能力並不弱,公司中報項目毛利率高達54.61%(同比+8.9個pct)。主要因為公司北京四合上院項目盈利能力強,以往結算毛利率高達65%。該盤位於北京二環內,公司拿地較早,銷售均價由開盤之初的5.4萬/平方升至目前超過10萬/方。公司今年雖無新增項目儲備,但已有項目開復工量36.87萬方(+237%),其中天津項目由於上年受大爆炸事件影響停工,今年以來複工約11萬方。公司未來可結算量有所回升,即使維持目前項目投資規模(不考慮注入、不考慮拿地),業績仍有邊際改善空間。依照公司區域戰略,未來有望在北京補充項目資源。
集團層面的國改效果卓著,資產梳理整合有望提速:大股東京能集團在14年底獲得北京國資委旗下京煤集團的無償劃,實力大幅增強;原京煤集團下金泰地產有近180萬方優質土儲,加上集團產業的外遷和關停後自用地體量不小。15年7月,公司公告京能集團擬將其旗下合併後的地產資產注入上市公司,但“因相關資產數額較大”等原因暫時終止注入,並“待條件成熟時,再啟動相關工作”。本次注入除了解決同業競爭問題,也有利於集團進一步利用好上市平臺、最優化利用存量土地資源,達到國有資產保值增值的目的。根據公告,公司今年10月清算註銷了部分項目公司,目前集團經過一年以上的梳理及準備,資產整合有望加速推進。
融資瓶頸有所突破,利於項目開發提速。公司近年融資較依賴信託及銀行貸款,2015年公司綜合融資成本約7.53%。公司近年逐步採取低息債務置換策略,15年底已經還清了信託借款(利率高達9%);4月7日,公司成功發行中票8億元,利率低至3.5%。報告期內,公司與京能集團財務公司簽署了《金融服務框架協議》,同時子公司寧夏京能向後者借款50億(10億已到賬)用於銀川項目三期開發,利率僅為央行基準利率(4%-5%),大幅降低了項目開發成本。
投資建議:公司目前市值約40億左右,截止三季末在手現金達到12.9億,NAV 約31.7億元,近年公司項目資源規模大幅減少,對公司業績造成一定拖累,隨着今年融資瓶頸的突破,以及大股東資產整合的加速、支持力度的加大,公司未來邊際改善可期。我們預計公司16-18年EPS 為0.20、0.24和0.29,維持“買入-A”評級,維持六個月目標價11.3元。
風險提示:業績持續下滑,可結算資源不能維持當前業績。
