业绩回顾
2016年上半年公司实现营业收入13.67亿元,同比增长117.17%;归属上市公司股东的净利润3959.23万元,上年同期亏损1.19亿元;归属上市公司扣除非经常性损益的净利润为216.27万元,上年同期亏损1.58亿元;经营活动产生的现金流量净额为8.45亿元,同比减少31.57%;基本每股收益0.05元/股,上年同期为-0.16元/股;加权平均净资产收益率1.99%,上年同期为-6.60%。
业绩点评
京内项目盈利优势开始显现,业绩改善预期持续向好。2016年上半年公司实现销售额37.31亿元,同比增长35.28%,增速低于北京市场51.40%的总体水平。当期房地产项目结转实现营收12.83亿元,同比增长149.96%,与15年全年158.71%的增速水平基本持平。进出口贸易、物业租赁等其他业务实现营收8399万元,同比减少25.38%,业务结构向地产主业进一步倾斜。公司主要结转项目均来自北京地区,高毛利商品房、轨道物业占比的持续提升以及区域行情的强势带动下,销售毛利率、净利率分别提升9.08和23.30个百分点至24.62%和7.39%,虽然低于板块平均水平(28.19%和9.99%),但是半年度实现归母净利润3959.23万元,实现扭亏为盈,逐渐摆脱此前无锡项目存货减值损失对总体业绩的拖累。
可售资源充裕,预期超额完成年度业绩目标。公司当前在建和在售项目7个,待开发项目1个,其中7个项目位于北京地区,3个为地铁上盖物业,截至报告期末公司可供出售面积达到28.27万平米,对应货值约为90亿元,待竣工面积共计224.53万平米,为16年计划竣工面积的6倍,满足公司未来4-5年的结转需求。半年末预收账款达到66.25亿元,同比减少15%,为15年全年营收的0.82倍,随着下半年京内项目集中竣工结转,预计超额完成76.13亿元的年度营收目标。
长短期偿债能力承压,资本结构面临进一步改善。报告期末公司资产负债率89.68%,剔除预收账款的资产负债率86.39%,均显著高于同期行业平均水平78.31%和54.64%。货币资金与短期借款和一年内到期非流动负债的比值仅仅为0.36,同样低于行业平均水平的1.36。公司的资金链在长短期均面临较大的偿债压力,但是考虑到京投集团对公司的资金支持力度(2014年度股东大会审议通过了《关于公司与北京市基础设施投资有限公司合作投资房地产项目暨关联交易的议案》,由京投公司以不超过12%的年利率向公司提供借款)、融资成本的改善(2016年3月和8月公司先后发行两笔10亿元的私募债,5.24%和4.98%的票面利率低于上半年加权平均融资成本年化利率8.63%)以及销售行情向好所带来的经营性现金回流(经营性现金流量净额连续3年为正),公司财务状况有望随着业绩预期提升得到明显改善。 背靠京投集团,持续获取资源能力和产品溢价优势有望增强。2016年一季度公司控股股东北京市基础设施投资有限公司增持股份至32%,随着银泰系的预期淡出和京投系对公司主导地位的提升,公司有望进一步深度结合大股东在京内轨道建设和一级开发的突出优势,稳步强化“以北京为中心,以轨道交通为依托”的发展战略。根据《北京市城市轨道交通第二期建设规划》,2015年-2021年北京市计划建设12个轨道项目,总长度262.9公里。地铁物业的可出让资源较为丰富,公司在锁定优质轨道资源方面具有较强的先行优势。 此外,公司在开发轨道物业的过程中积累了丰富的知识经验和技术创新,在规划布局、开发流程、工程施工、减震降噪等方面取得显著成果,并完成多项轨道扣件的专利技术设计,取得4项专利权。随着一线城市核心区量价齐涨和被动豪宅化对刚需的挤压效应持续显现,地铁物业作为承接外溢刚需的最佳载体将在市场中展现突出的差异化优势和产品溢价能力,我们持续看好公司未来的业绩兑现能力和资产升值预期。
风险提示
北京房地产市场调控预期反转,成交端显著降温;轨道物业资源的获取存在较大的不确定性;负债水平和现金流压力进一步提升。
業績回顧
2016年上半年公司實現營業收入13.67億元,同比增長117.17%;歸屬上市公司股東的淨利潤3959.23萬元,上年同期虧損1.19億元;歸屬上市公司扣除非經常性損益的淨利潤為216.27萬元,上年同期虧損1.58億元;經營活動產生的現金流量淨額為8.45億元,同比減少31.57%;基本每股收益0.05元/股,上年同期為-0.16元/股;加權平均淨資產收益率1.99%,上年同期為-6.60%。
業績點評
京內項目盈利優勢開始顯現,業績改善預期持續向好。2016年上半年公司實現銷售額37.31億元,同比增長35.28%,增速低於北京市場51.40%的總體水平。當期房地產項目結轉實現營收12.83億元,同比增長149.96%,與15年全年158.71%的增速水平基本持平。進出口貿易、物業租賃等其他業務實現營收8399萬元,同比減少25.38%,業務結構向地產主業進一步傾斜。公司主要結轉項目均來自北京地區,高毛利商品房、軌道物業佔比的持續提升以及區域行情的強勢帶動下,銷售毛利率、淨利率分別提升9.08和23.30個百分點至24.62%和7.39%,雖然低於板塊平均水平(28.19%和9.99%),但是半年度實現歸母淨利潤3959.23萬元,實現扭虧為盈,逐漸擺脱此前無錫項目存貨減值損失對總體業績的拖累。
可售資源充裕,預期超額完成年度業績目標。公司當前在建和在售項目7個,待開發項目1個,其中7個項目位於北京地區,3個為地鐵上蓋物業,截至報告期末公司可供出售面積達到28.27萬平米,對應貨值約為90億元,待竣工面積共計224.53萬平米,為16年計劃竣工面積的6倍,滿足公司未來4-5年的結轉需求。半年末預收賬款達到66.25億元,同比減少15%,為15年全年營收的0.82倍,隨着下半年京內項目集中竣工結轉,預計超額完成76.13億元的年度營收目標。
長短期償債能力承壓,資本結構面臨進一步改善。報告期末公司資產負債率89.68%,剔除預收賬款的資產負債率86.39%,均顯著高於同期行業平均水平78.31%和54.64%。貨幣資金與短期借款和一年內到期非流動負債的比值僅僅為0.36,同樣低於行業平均水平的1.36。公司的資金鍊在長短期均面臨較大的償債壓力,但是考慮到京投集團對公司的資金支持力度(2014年度股東大會審議通過了《關於公司與北京市基礎設施投資有限公司合作投資房地產項目暨關聯交易的議案》,由京投公司以不超過12%的年利率向公司提供借款)、融資成本的改善(2016年3月和8月公司先後發行兩筆10億元的私募債,5.24%和4.98%的票面利率低於上半年加權平均融資成本年化利率8.63%)以及銷售行情向好所帶來的經營性現金迴流(經營性現金流量淨額連續3年為正),公司財務狀況有望隨着業績預期提升得到明顯改善。 背靠京投集團,持續獲取資源能力和產品溢價優勢有望增強。2016年一季度公司控股股東北京市基礎設施投資有限公司增持股份至32%,隨着銀泰系的預期淡出和京投系對公司主導地位的提升,公司有望進一步深度結合大股東在京內軌道建設和一級開發的突出優勢,穩步強化“以北京為中心,以軌道交通為依託”的發展戰略。根據《北京市城市軌道交通第二期建設規劃》,2015年-2021年北京市計劃建設12個軌道項目,總長度262.9公里。地鐵物業的可出讓資源較為豐富,公司在鎖定優質軌道資源方面具有較強的先行優勢。 此外,公司在開發軌道物業的過程中積累了豐富的知識經驗和技術創新,在規劃佈局、開發流程、工程施工、減震降噪等方面取得顯著成果,並完成多項軌道扣件的專利技術設計,取得4項專利權。隨着一線城市核心區量價齊漲和被動豪宅化對剛需的擠壓效應持續顯現,地鐵物業作為承接外溢剛需的最佳載體將在市場中展現突出的差異化優勢和產品溢價能力,我們持續看好公司未來的業績兑現能力和資產升值預期。
風險提示
北京房地產市場調控預期反轉,成交端顯著降温;軌道物業資源的獲取存在較大的不確定性;負債水平和現金流壓力進一步提升。
