REITs變現物業價值,購物中心運營與股權投資雙輪驅動。 依據修改後的定增方案,華聯股份擬以3.43元/股(原4.88元/股)、作價8.6億元收購上海鎔尚及中信夾層名下兩座在建購物中心並向西藏山南(三者均爲中信產業基金旗下)募集不超過8.6億元配套資金,定增完成後,華聯集團持股比例降至24.1%(與原方案基本一致),中信產業基金合計持股比例達到18.4%,成爲公司第二大股東。 引入中信產業基金後,公司REITs物業資產變現將有效對接股權投資(去年八月公司已出資9000萬USD/1.6億元RMB與中信產業基金一起投資餓了麼/唱吧),徹底轉變傳統購物中心運營商商業模式:1)通過REITs出售物業並受託管理,變現物業增值收益,並持續享受運營管理收益,商業模式大幅減輕;2)REITs變現資金除持續兼併擴張優質物業外,更可以對接中信產業基金資源,通過優質股權投資項目獲取投資回報。 A股唯一社區購物中心運營商,享受業態成長紅利。 購物中心兼具購物消費、餐飲娛樂、休閒健身等一站式體驗功能,長期來看依然是消費升級的重要發展方向之一。具備優秀運營能力的運營商有望脫穎而出,重塑行業競爭格局。華聯股份是A股唯一社區購物中心運營商,至今已有超過17年零售行業背景和運營管理經驗,旗下已開業購物中心約40個、185萬方;其中自有物業12個、62.6萬方。公司專注社區型購物中心運營,主力門店競爭力已經達到一線水平。 物業重估+股權投資,業績彈性極大。 預計公司未來利潤主要來源於三部分,即原主業購物中心運營收益、物業變現投資收益及股權投資收益。由於物業出售價格較賬面資產增值幅度較大(已出售的六個項目平均資產增值率達到121.5%)及股權投資收益率的不確定性,公司業績彈性極大。 由於業績彈性大,PB是更爲合理的估值參考。A股純正股權投資類公司僅九鼎投資(16.44XPB)、魯信創投(5.67XPB)。電廣傳媒(晨達創投,2.44XPB)與錢江水利(天堂硅谷27.9%股權,PB=2.96X),與華聯股份較爲可比。公司賬面物業資產68億、現金36億元,PB僅1.41X(考慮增發約1.54X)。“買入”評級,建議投資者積極關注。 風險提示:定增未獲通過;股權投資收益波動;購物中心運營利潤下滑;