2010年前三季度公司合并报表显示实现营业收入22.50亿元,同比增长156%;归属于母公司股东的净利润5658万元,同比增长395%。基本每股收益0.035元。

津滨发展为天津滨海新区区域性地产企业,实际控制人为天津市政府,第一大股东为天津泰达建设集团。津滨发展的物业形态包括工业地产、商业地产和住宅。

期内房地产项目开始结算,收入大幅增长。期内主要销售项目为玛歌庄园、雅都天润新苑及滨海国际;上半年,公司实现房地产销售收入6.78亿元,同比增长6倍,毛利率约35%。09年底公司整售滨海投资服务中心大厦,转让款共5.79亿元,今年三季度相关产权过户手续已经办理完毕,可以确认转让收入。

全年业绩预增450%-500%:公司2010年全年目标为实现合并主营业务收入28.77亿元,计划营业、管理、财务三项费用合计4.25亿,预计全年实现净利润约9096-9923万元,基本每股收益0.055-0.06元,同比增长450-500%。

目前公司正在准备向住宅开发商转型,试图将非住宅产品的规划调整为住宅或予以部分出售。公司目前项目储备中,住宅项目占比较小,存货周转率很低,业绩释放慢,且加大了资金压力。公司滨海圣乔治小镇、津滨时代国际、开发区CBD生活区11万平米土地三个项目规划均在调整,可能增加住宅面积,并进一步降低持有租赁型房地产比例,将战略重点转向民用地产开发。

区域利好:国务院批复了《关于调整天津市部分行政区划的请示》,同意撤销天津市塘沽区、汉沽区、大港区,设立天津市滨海新区,并以原塘沽区、汉沽区、大港区的行政区域为滨海新区的行政区域。滨海新区管理体制改革的提速,令新区概念加快由纯概念向实质化的转变。公司作为滨海新区区域性企业,将获得实质性利好。

项目储备:公司项目储备建筑面积近200万平米,投资性房地产约30万平米,主要分布在滨海新区。报告期内通过增资持有滨泰置业73.3%的股权,从而获得津西环(挂)2010-030宗地的开发权,预期项目可实现销售收入13.07亿元,实现净利润约2.1亿元。大股东泰达建设集团拥有土地储备约200万平方米,主要位于天津和苏州。若实施整体上市,将使津滨发展项目储备增加至300多万平方米,同时也使津滨发展的业务范围扩展到天津以外。

业绩预测与投资评级:预计公司2010年-2012年的EPS分别是0.06元、0.14元、0.22元,按最近收盘价5.55元,对应的动态市盈率分别是99倍、39倍、25倍。维持“中性”的投资评级。

风险提示:业绩波动大,持续性弱。