投资要点:
房地产销售业务为公司业绩快速增长的动力源1998-2002 年,公司主营业务分散;2003-2004 年,将房地产开发作为主业;2007 年主营业务进一步收缩,主要为房地产销售,房屋租赁和商品销售。公司毛利润95%以上来自于房地产销售和房屋租赁。而房地产销售,在公司毛利润中的比重在60%以上,毛利率逐年提升,为公司业绩快速增长的动力源。
战略转型:三种业态并存转向住宅开发目前,津滨发展房地产项目储备的物业形态包括工业地产、商业地产和住宅,其中仅27.62%为周转率相对较快的产品。然而,公司短期现金缺口11.32亿元,长期也存在偿债压力。因此,目前的项目储备结构,决定了公司的低周转率,低业绩成长性,也加剧公司资金紧张程度。而房地产开发向住宅开发转型,提高公司周转率的同时,存量非住宅物业的出售也将带来17.35 亿元收入。
存在整体上市预期目前,大股东住宅项目土地储备建筑面积约200 万平方米,在售或已售未结算项目资源约56.72 万平方米。同时,大股东和上市公司高管统一以及公司向住宅开发转型,都将提升整体上市的预期。若实施整体上市,津滨发展土地储备将增长140.62%,开发区域扩展到天津以外,盈利规模将提高2 倍以上。
09 年净利润同比增长57%,估值水平偏高依据我们的预测,津滨发展2009 和2010 年归属于母公司所有者净利润分别为9447.74 和11870.39 万元,每股收益分别为0.06 和0.07 元。若考虑到整体上市,09 年每股收益将为0.07 元,较08 年增长88.71%。然而,公司重估每股净资产为2.50 元,目前股价相对于重估每股净资产溢价132%,同时,即使考虑到整体上市,公司09 年PE 为82.86 倍,公司估值水平偏高。给予中性评级。
风险提示公司现有项目的规划调整存在较大难度,除非将项目转让,否则公司资金压力短期将难以缓解。此外,泰达建设整体上市存在不确定性。
投資要點:
房地產銷售業務爲公司業績快速增長的動力源1998-2002 年,公司主營業務分散;2003-2004 年,將房地產開發作爲主業;2007 年主營業務進一步收縮,主要爲房地產銷售,房屋租賃和商品銷售。公司毛利潤95%以上來自於房地產銷售和房屋租賃。而房地產銷售,在公司毛利潤中的比重在60%以上,毛利率逐年提升,爲公司業績快速增長的動力源。
戰略轉型:三種業態並存轉向住宅開發目前,津濱發展房地產項目儲備的物業形態包括工業地產、商業地產和住宅,其中僅27.62%爲週轉率相對較快的產品。然而,公司短期現金缺口11.32億元,長期也存在償債壓力。因此,目前的項目儲備結構,決定了公司的低週轉率,低業績成長性,也加劇公司資金緊張程度。而房地產開發向住宅開發轉型,提高公司週轉率的同時,存量非住宅物業的出售也將帶來17.35 億元收入。
存在整體上市預期目前,大股東住宅項目土地儲備建築面積約200 萬平方米,在售或已售未結算項目資源約56.72 萬平方米。同時,大股東和上市公司高管統一以及公司向住宅開發轉型,都將提升整體上市的預期。若實施整體上市,津濱發展土地儲備將增長140.62%,開發區域擴展到天津以外,盈利規模將提高2 倍以上。
09 年淨利潤同比增長57%,估值水平偏高依據我們的預測,津濱發展2009 和2010 年歸屬於母公司所有者淨利潤分別爲9447.74 和11870.39 萬元,每股收益分別爲0.06 和0.07 元。若考慮到整體上市,09 年每股收益將爲0.07 元,較08 年增長88.71%。然而,公司重估每股淨資產爲2.50 元,目前股價相對於重估每股淨資產溢價132%,同時,即使考慮到整體上市,公司09 年PE 爲82.86 倍,公司估值水平偏高。給予中性評級。
風險提示公司現有項目的規劃調整存在較大難度,除非將項目轉讓,否則公司資金壓力短期將難以緩解。此外,泰達建設整體上市存在不確定性。
