公司经营数据:2011年上半年,公司实现营业总收入6.96亿元,同比下降43.11%;营业利润-6328万元,同比下降205.17%;归属于上市公司股东的净利润-7286万元,同比下降307.07%。实现基本每股收益-0.045元。公司预计2011年前三季度实现归属于上市公司股东的净利润-1.2亿元至-1亿元,对应基本每股收益-0.074元至-0.062元。

公司基本面概述:津滨发展是一家由天津市政府实际控制的滨海新区区域性地产企业,第一大股东为天津泰达建设集团。

津滨发展的主营业务包括房地产销售、商品销售和工业厂房租赁等。

受地产项目开竣工时间影响,本期可竣工结算面积较少是本期业绩大幅下滑的主要原因。报告期内实现房地产销售收入1.76亿元,同比下降74%,主要来源于玛歌庄园、津滨杰座、滨海国际项目的尾盘销售。其中玛歌庄园项目本期实现营业收入7953万元,较上年同期下降73.73%,毛利率为50.20%;津滨杰座本期实现营业收入413万元,较上年同期下降95.22%,毛利率为20.98%。滨海国际本期实现营业收入5823万元,毛利率为52.44%。而公司其他项目多处于在建状态且进展缓慢,在售项目较少,2011年业绩将大幅下滑。

项目储备合理:公司项目储备建筑面积近200万平米,投资性房地产约30万平米,主要分布在滨海新区。另外,公司大股东泰达建设集团拥有土地储备约200万平方米,主要位于天津和苏州。若实施整体上市,将使津滨发展项目储备增加至300多万平米,同时也将津滨发展的房地产业务范围扩展到天津以外地区。

公司将向住宅开发市场转型,部分非住宅产品或将转让:公司现有项目储备中,住宅项目占比较小,存货周转率很低,业绩释放慢,加大了资金压力。公司在商业地产方面调整了规划,滨海圣乔治小镇、津滨时代国际、开发区CBD 生活区11万平米土地三个项目规划均在调整,增加住宅面积,并进一步降低持有租赁型房地产比例,将战略重点转向住宅市场。

公司资金面偏紧:报告期内,资产负债率为71.79%,较期初增加3.4个百分点,剔除预收账款后的真实资产负债率为68.34%,其中期末预收款项2.83亿元,同比增长8.39%;长期借款8.84亿元,同比增长13.30%;长期应付款4.7亿元,同比增长291.67%,主要是子公司借入信托资金增加所致;经营活动产生的现金流量净额为-1.37亿元,同比下降137.68%,主要是在售项目资金回笼减少同时在建项目资金投入增加所致。

盈利预测与投资评级:我们预计公司2011-2012年的每股收益分别为0.00元、0.04元,按08月17日收盘价格测算,对应动态市盈率分别为1920倍、96倍。给予“中性”的投资评级。

风险提示:2011年政策高压下房地产销售不达预期的风险。