投資建議: 公司已形成“林板一體化”的發展格局,目前擁有經營林區100萬畝,年產松杉育苗1500萬株,纖維板年產能45萬立方。公司在平潭各項目有序推進,效益初步體現。其中,中福建材城下半年預售;混凝土項目已投產銷售;“萬寶山公園”BT項目已驗收結算;作爲主發起人的平潭中滙小貸公司已顯現效益;公司與臺灣榮工所組聯合體中標了金井灣、東部污水處理廠BT項目。我們預計公司2014、2015年EPS分別是0.11和0.48元。截至7月24日,公司收盤於12.23元,對應動態市盈率分別爲115.83倍和25.44倍。考慮到2015年公司將充分受益林業限伐到期、平潭混凝土擴產提能、BT項目結算、中福建材城預售等利好,我們根據公司各項業務的分佈法,測算得到公司的合理股價是13.12元/股,首次給予“增持”評級。 主要內容: 平潭自由港建設如火如荼 平潭綜合實驗區,簡稱“嵐”,位於福建省東部,與臺灣隔海相望,是中國大陸距離臺灣島最近的地方;福建省第一大島,中國第五大島,面積372平方公里,人口40萬。平潭開發時間較晚,島上保留着大片原始建築。2009年7月,平潭正式建立“平潭綜合實驗區”,2010年更名爲“福建省平潭綜合實驗區”。2013年7月,平潭獲得了行使設區市管理權限,改由福建省直管。 平潭自然條件優越。目前,平潭海岸線長408公里,天然港灣、澳口283個,其中可建1-30萬噸級以上的10多處。平潭主島海壇島可建設用地166平方公里,加上12座待開發小島,總計可開發面積達255平方公里,佔全區68%。平潭東面與臺灣新竹僅距68海里,北面與福州長樂機場僅距60公里。平潭海峽大橋、福清至平潭高速公路正在建設中。規劃中的京臺高速公路到達平潭島,臺灣海峽隧道北線方案從平潭到達臺灣新竹,將形成完備的海、陸、空、港綜合交通網絡。 2009年5月,國務院下發《關於支持福建省加快建設海峽西岸經濟區的若干意見》,標誌着海西建設上升爲國家戰略,這爲平潭加快發展提供了機遇。福建省省委省政府決定把平潭建設成爲探索兩岸合作新模式的示範區和海峽西岸經濟區科學發展的先行區。我們認爲,平潭島的開發開放將有利於完善海西沿海發展佈局、有利於形成新的對外開放通道(未來規劃建設的京臺高速公路大陸段終點站和臺灣海峽海底隧道北線入口選址在平潭島)、有利於構建省會中心城市新的經濟增長極(有助於集聚各種要素特別是臺灣的資金、技術、人才)。 福州(平潭)綜合實驗區的發展定位爲探索兩岸交流合作先行先試的示範區和海峽西岸經濟區科學發展的先行區。發展近中期目標(2010年~2015年)是:兩岸綜合通道不斷完善,前沿平台功能更加凸顯;地區生產總值年均增速超過全省平均水平;基礎設施明顯改善;新興城市框架初步形成。中長期目標(2016年~2020年)是:兩岸經濟融合不斷深化,兩岸合作的國際旅遊島和兩岸貿易特別區基本建成;率先建立有利於科學發展的體制機制;率先實現全面建設小康社會目標。未來,平潭實驗區將通過積極承接臺灣產業轉移,建設先進製造業基地,發展電子信息、海洋生物、清潔能源等現代產業體系,打造低碳經濟島。以構建生態園林城市爲目標,建設現代化的生態海島城市。近期,平潭將重點推進六大區域建設,包括:產業發展區、國際旅遊發展區、商貿合作區、現代物流港區、科技文化產業區、城市發展區。 公司基本情況:與平潭試驗區管委會的戰略合作框架 平潭發展前身是中福實業股份有限公司,於1993年批准設立。1996年3月在深交所上市,代碼000592。2007-2008年,公司經過重大資產重組,新任大股東山田林業開發(福建)有限公司注入其優質林業資產,於2008年4月順利恢復上市。截止2012年底,公司註冊資本8.47億元,經營領域涉及房地產開發、種苗培育、造林營林、林產品加工與銷售、園林景觀、典當與小額貸款、基礎建設等多個行業。公司通過延伸和完善現代林業的上下游產業,成爲國內屈指可數的能批量生產SGS認證的FSC-COC中纖板公司。公司在福建南平建甌、三明明溪、漳州、龍巖等地擁有林業經營區總面積100多萬畝,林地面積在同類林業上市公司中名列前茅。 2011年3月,國務院正式批准《海峽西岸經濟區發展規劃》,地處海西“橋頭堡”的平潭面臨加快發展的戰略機遇。爲搶抓機遇,參與平潭開發,2011年9月,平潭管委會與公司正式簽署了《合作框架協議》,支持公司在實驗區內開展園林綠化、基礎建設等業務。2011年12月,發改委正式發佈《平潭綜合實驗區總體發展規劃》,在通關模式、財稅支持、投資准入、金融保險、對臺合作、土地配套等方面給予實驗區更加優惠的政策。2011年12月,公司將註冊地遷入平潭綜合實驗區。2014年5月,公司更名爲“中福海峽(平潭)發展股份有限公司”,證券簡稱變更爲“平潭發展”,代碼不變。 作爲目前A股唯一註冊在平潭的上市公司,公司已承攬平潭實驗區多個相關項目,包括:公司投資建設的中福廣場(中福海峽建材城項目)、公司與臺灣榮工工程股份有限公司合資投建的總產能90萬立方米混凝土攪拌工廠一期45萬立方攪拌站、公司承攬的“平潭萬寶山公園”項目、公司發起成立的平潭中滙小額貸款股份有限公司、平潭綜合實驗區金井灣、東部污水處理廠一期工程BT項目等。我們認爲,隨着這些項目的逐步實施,公司將鑄就“大林業”、基礎設施工程營造爲一體的綜合型開發企業。 公司各業務發展情況分析 2013年,公司各項業務穩健發展,報告期內公司實現營業收入8.58億元,同比增長17.95%;全年實現淨利潤4347.86萬元,同比增長262.03%。其中,林業產品銷售實現7162萬元,同比增長4.33%;纖維板銷售實現5.75億元,同比下滑4.71%;典當業務收入實現1249萬元,同比下滑19.31%;混凝土銷售實現1.22億元;BT項目施工收入5706萬元。 3.1林業主業 目前,公司擁有經營林區100萬畝。2013年,公司實現木材產品銷售7161.63増萬元,比上年長4.33%;同期,公司銷售中纖板5.75億元,比上年減少4.71%。2013年,公司實現木材產品毛利2010.70増萬元,比上年長1.62%;中纖板毛利5958.84萬元,比上年增加10.55%。我們認爲,最近幾年,公司受福建省2011年頒佈限伐令的影響(2011年起福建省連續3年嚴格控制低產林改造),其林產品和纖維板業務表現差強人意。但是,未來隨着福建省限伐令的到期,預計2014年公司林產品和纖維板業務收入和利潤都將有一定的增長。 3.2中福海峽建材城 中福海峽建材城是平潭九大重點建設項目之一,位於金井灣組團內,金井灣大道北側,金井一路西側,總投資13億元,總用地面積8.01萬平,設計總建面37.42萬平,其中地上總建面30.42萬平,地下總建面7萬平。該項目將建成一個融商業、辦公、酒店爲一體的現代商業綜合體,建成後將是省內面積最大的建材商場。2013年8月,公司與紅星美凱龍家居集團簽署了《委託裝飾和經營管理框架協議》,委託紅星美凱龍集團對中福廣場三期項目進行裝飾和經營管理。 我們預計,該項目將於2014年下半年實現一期項目預售,屆時中福廣場“國際家居MALL+商務展覽中心+海峽建材街區+精品時尚酒店+金融商務廣場+中小企業總部”六大黃金產品組合的定位,將迅速填補平潭家居建材商業空白。此外,公司成功引進紅星美凱龍品牌,提升了平潭家居市場的商業價值。我們認爲,該項目將成爲公司2015年及以後的業績主要來源之一。 3.3混凝土攪拌 2013年4月,公司與臺灣榮工工程股份有限公司合資投建總產能90萬立方米的混凝土攪拌工廠一期45萬立方攪拌站正式投產,現已爲平潭基礎建設提供優質商品混凝土,銷售情況良好。2013年,公司實現生產混凝土31萬立方,實現營業收入1.22億元(實現混凝土銷售31萬方);同期,公司實現混凝土毛利2821.18萬元,毛利率23.11%。我們預計,公司2014年45萬立方產能滿產後收入可達1.77億元,二期工程滿產後收入可以再升至3.45億元。 3.4市政建設 公司承攬的“平潭萬寶山公園”BT項目已於2013年完成工程施工及驗收。這將爲平潭綜合實驗區百姓提供集休閒、娛樂、健身、活動爲一體的綜合性公共綠地設施。2013年,公司在萬寶山公園的BT項目爲公司貢獻5705.65萬元收入,實現毛利964.61萬元,毛利率16.9%。 2013年9月,公司與臺灣榮工所組聯合體中標了金井灣、東部污水處理廠一期工程BT項目。這將爲公司2014-2015年貢獻業績。 3.5金融板塊 2013年3月,由公司發起成立的平潭中滙小額貸款股份有限公司正式獲批,7月實現開門營業。作爲平潭綜合實驗區首家內資股份有限公司,中滙小貸公司將爲平潭實驗區中小企業融資提供便利。2013年,公司旗下的中福典當收入1248.77萬元,比上年減少19.31%,主要是2013年銀行收回貸款所致;同期,公司實現典當毛利1072.29萬元,比上年減少19.21%。我們認爲,隨着今年定向寬鬆政策的實施,公司的典當業務將保持穩定。 公司業績預測和投資建議 4.1公司業績預測 首先,我們對影響公司業績最大的中福海峽建材城項目的銷售和結算情況進行預測。我們假設該項目進行下半年順利實現預售,明年實現部分結算。即2015-2016年公司結算面積分別爲4.35萬平、7.61萬平,則2015-2016年公司結算收入分別爲8.69億元和15.97億元。 其他業務方面,考慮到限伐因素的取消,我們假設未來三年公司的林木產品銷售收入增速分別爲10%,纖維板銷售收入增速爲5%;典當業務收入保持不變;考慮到目前31萬立方的混凝土產能將擴產到45萬立方,明年逐步擴產到90萬立方,因此,我們假設公司2014-2016年的混凝土業務收入增速分別爲45%、50%和30%。公司承擔的金井灣、東部污水處理廠BT項目能在兩年內實現驗收結算,則假設每年的BT項目施工收入增速30%。 由此可知,2014-2016年公司營業收入分別是9.46億元、19.64億元和28.41億元。 綜合以上收入和利潤預測,2014-2015年公司將分別實現淨利潤8947萬元和4.07億元,EPS分別爲0.11元和0.48元。根據7月24日收盤價12.23元計算,對應的動態市盈率分別爲115.83倍和25.44倍。 4.2公司估值和投資建議 考慮到公司2015年業績才能釋放,所以我們取2015年公司的EPS約0.48元計算公司的PE估值(其中林產品和纖維板銷售、混凝土銷售、自貿區商品房銷售、其他業務的EPS分別爲0.18元、0.06元、0.21元、0.03元)同時,我們取林業、混凝土行業、自貿區地產業的上市公司2015年PE估值均值作爲公司相應業務的2015年PE估值(其他業務取15倍的PE估值),則可知公司的二級市場合理股價是13.12元/股。 公司已形成“林板一體化”的發展格局,目前擁有經營林區100萬畝,年產松杉育苗1500萬株,纖維板年產能45萬立方。公司在平潭各項目有序推進,效益初步體現。其中,中福建材城下半年預售;混凝土項目已投產銷售;“萬寶山公園”BT項目已驗收結算;作爲主發起人的平潭中滙小貸公司已顯現效益;公司與臺灣榮工所組聯合體中標了金井灣、東部污水處理廠BT項目。我們預計公司2014、2015年EPS分別是0.11和0.48元。截至7月24日,公司收盤於12.23元,對應動態市盈率分別爲115.83倍和25.44倍。考慮到2015年公司將充分受益林業限伐到期、平潭混凝土擴產提能、BT項目結算、中福建材城預售等利好,我們根據公司各項業務的分佈法,測算得到公司的合理股價是13.12元/股,首次給予“增持”評級。 風險提示 公司所處的房地產行業與國家政策緊密相關,一旦國內未來採取更加嚴厲的調控措施將直接影響公司未來發展。