公司实际控制人为深圳市国资委。公司股权较为集中,第一大股东深圳市投资控股有限公司直接持有公司约64.82%的股份,而第二大股东仅直接持有公司0.08%的股份。公司的国有控股背景和股权集中的特点对公司的永续经营形成积极影响。
公司的房地产开发业务一直集中在广东省,导致公司抵御区域性风险的能力较弱。随着万科、保利等大型房地产公司的迅速崛起和招拍挂土地出让模式的推行,受制于公司的开发规模和资金实力,近年来公司获取土地储备的能力下降,近四年期间仅08 年7 月增加了3.08 万平方米(建筑面积)的土地储备。公司扩张能力受阻,房地产开发业务逐步萎缩。
公司近两年营业收入持续下降,营业收入的减少导致公司获取现金能力的下降。公司自2007 年来已经连续两年经营活动产生的现金流量净额和现金及现金等价物净增加额为负值,2008 年公司每股经营活动现金流量为-0.08 元,每股净现金流量-0.12 元。土地资源的稀缺和不可复制性加剧了开发商的竞争,土地使用权的招牌挂出让政策推动了地价的攀升。2009 年前五个月房地产销售市场的逐渐回暖不可避免将带动土地市场的回暖,而公司目前资金的短缺已成为公司获取土地储备持续发展的软肋,公司获取现金能力亟待提高。
在 2009 年房地产销售逐步回升的前提下,考虑公司近三年历史平均成本费用占销售收入的比重,我们预计公司2009 年每股收益0.033元,2010 年每股收益0.042 元,2011 年每股收益0.029 元。公司贴现后每股RNAV 为1.94 元。由于前几年公司没有进行充分的土地储备,公司房地产业务处于逐步萎缩状态,2009 年房地产市场的逐步回暖对公司而言是双刃剑:一方面,公司能加快现有项目的开发和销售,加速回笼资金;但另一方面,回暖的房地产销售市场务必给土地出让市场带来积极影响,也会在一定程度上推动土地市场的竞争和价格,而公司现有的资金实力已无法充分支持公司房地产业务的进一步扩张。因此,公司资金状况和盈利能力亟待改善――这将决定公司的持续经营能力。公司6 月9 日的收盘价为5.03 元,是公司RNAV 的2.6倍,已部分体现了投资者对公司重组的预期。综合考虑公司基本面和重组预期,我们给予公司增持评级。
公司實際控制人爲深圳市國資委。公司股權較爲集中,第一大股東深圳市投資控股有限公司直接持有公司約64.82%的股份,而第二大股東僅直接持有公司0.08%的股份。公司的國有控股背景和股權集中的特點對公司的永續經營形成積極影響。
公司的房地產開發業務一直集中在廣東省,導致公司抵禦區域性風險的能力較弱。隨着萬科、保利等大型房地產公司的迅速崛起和招拍掛土地出讓模式的推行,受制於公司的開發規模和資金實力,近年來公司獲取土地儲備的能力下降,近四年期間僅08 年7 月增加了3.08 萬平方米(建築面積)的土地儲備。公司擴張能力受阻,房地產開發業務逐步萎縮。
公司近兩年營業收入持續下降,營業收入的減少導致公司獲取現金能力的下降。公司自2007 年來已經連續兩年經營活動產生的現金流量淨額和現金及現金等價物淨增加額爲負值,2008 年公司每股經營活動現金流量爲-0.08 元,每股淨現金流量-0.12 元。土地資源的稀缺和不可複製性加劇了開發商的競爭,土地使用權的招牌掛出讓政策推動了地價的攀升。2009 年前五個月房地產銷售市場的逐漸回暖不可避免將帶動土地市場的回暖,而公司目前資金的短缺已成爲公司獲取土地儲備持續發展的軟肋,公司獲取現金能力亟待提高。
在 2009 年房地產銷售逐步回升的前提下,考慮公司近三年曆史平均成本費用佔銷售收入的比重,我們預計公司2009 年每股收益0.033元,2010 年每股收益0.042 元,2011 年每股收益0.029 元。公司貼現後每股RNAV 爲1.94 元。由於前幾年公司沒有進行充分的土地儲備,公司房地產業務處於逐步萎縮狀態,2009 年房地產市場的逐步回暖對公司而言是雙刃劍:一方面,公司能加快現有項目的開發和銷售,加速回籠資金;但另一方面,回暖的房地產銷售市場務必給土地出讓市場帶來積極影響,也會在一定程度上推動土地市場的競爭和價格,而公司現有的資金實力已無法充分支持公司房地產業務的進一步擴張。因此,公司資金狀況和盈利能力亟待改善――這將決定公司的持續經營能力。公司6 月9 日的收盤價爲5.03 元,是公司RNAV 的2.6倍,已部分體現了投資者對公司重組的預期。綜合考慮公司基本面和重組預期,我們給予公司增持評級。
