公司今日公告成城購物廣場項目引入合作伙伴紅星集團,引入後的新華傳媒、澳中國際和紅星集團分別擁有成城購物廣場項目40%、15%和45%的權益。紅星集團爲此次合作投入現金5.7億元,該部分資金用於歸還新華傳媒和澳中國際之前爲項目公司提供的財務資助中的一部分,後續項目復工、建設以及運營所需資金由紅星集團籌措並以借款形式向項目公司提供。 紅星集團是一家創辦24年的民企,已在中國大陸58座城市開辦了76家商場,2010年銷售額達396億元,主要商場業態“紅星美凱龍”家居Mall是中國家居流通業第一品牌,集團具有良好的公共關係、融資平台和融資優勢。目前,集團已涉足百貨購物中心、綜合體項目,並引入海外管理集團和百貨界資深人士。此外,集團其它房地產經驗也比較豐富,旗下上海紅星美凱龍房地產有限公司目前在十幾個城市開發高品質房地產項目。 根據紅星集團注資方式計算,目前處於停工、爛尾並且土地用途爲“綠地、倉儲”的成城購物廣場的價值已經達12.67億元,未來複工建設並進入運營後繼續增值的空間仍很大。根據我們對周邊地價、物業價值的分析,該項目建設完成後價值將在70億元左右。紅星集團的介入標誌着成城購物廣場主力店確定,將補充該項目過去缺失的ShoppingMall招商和運營能力,並且項目融資能力也將大大增強,使項目未來價值實現的確定性顯著增強。 預計公司2010年、2011年和2012年的收入分別爲22.4億元、23.6億元和25.0億元,歸屬母公司淨利潤分別爲2.3億元、2.6億元和2.7億元,收入和利潤全部來自於傳統業務。根據對公司歷史估值、傳統傳媒板塊歷史估值和2010年估值水平的分析,給予公司傳統業務25倍至34倍的估值區間,則公司傳統業務的價值區間爲64億元至87億元。 考慮成城項目能夠爲新華傳媒內在價值增厚約22億元,新華傳媒總合理價值區間則爲86億元至109億元,摺合每股合理價值區間爲8.23元至10.44元,目前股價8.31元,處於區間下限,距上限26%,維持“增持”評級。 風險提示:傳統業務波動較大;成城項目土地用途爲“綠地、倉儲”。