事件:

近日,我们调研了京能置业公司和部分项目情况,与公司相关人员进行了交流。

要点:

资源型特点显著:北京能源投资(集团)有限公司作为公司的控股股东,持有公司45.26%的股权,同时也是北京市国资委旗下全资控股公司。公司的资源型体现为两点,其一是股东资源,其二是稀缺项目资源。长期以来,公司通过与控股股东签署的金融服务框架协议,极大程度地保障了融资和现金流管理的问题,公司的财务费率控制水平优异;其次,公司作为国资委旗下公司,在获取稀缺项目资源方面优势明显,比如四合上院、天创科技大厦等项目。

土地储备渐优化:公司一贯强调要保持稳健或略有增长的ROE水平(2011年达到了19%的高位),因而在项目拓展方面相对比较谨慎。2012年3月公司在大连旅顺拿地400亩,通过股权合作方式开始拓展连云港的商业项目、焦作云台山的旅游地产项目,公司的权益土地资源开始大幅度增长。

业绩或大幅度释放:位于北京西城区菜市口东北角的四合上院是贡献销售和业绩的主力楼盘,目前还未售的是第三期(4号楼、5号楼)的住宅部分和1号楼、2号楼和4号楼的部分配套商业。

该项目正在进行室外配套工程的施工,我们估计住宅部分(4、5号楼合计6.13万方)会在三季度进行现房销售,考虑周边房价和项目稀缺因素,保守预计该项目结算价格52000,净利率25%,仅此项目的住宅部分就会为公司贡献业绩1.1元。

给予强烈推荐评级:公司的结转收入和异地销售从2010年开始大幅度增长,受制于结算项目的布局,尽管业绩有所波动,但是保障程度并不低,我们看好公司今年的业绩,此外在异地以股权合作方式参与的旅游和商业项目也值得期待。预计公司2013-2015年的净利润分别为6.54亿元、4.98亿元、4.85亿元,对应的EPS分别为1.44元、1.10元和1.07元,按照8倍PE估值,公司目前的股价显著低估,首次给予强烈推荐评级。

风险提示:销售进度低于预期。