2009年淨利潤大幅下降、符合市場預期。公司今日發佈2009年報:營業收入4.3億元、同比增長37.6%;營業利潤1444萬元、同比下降83.6%;歸屬母公司淨利潤1290萬元、同比下降93.3%;扣除非經常性損益之後的淨利潤同比下降73.4%;基本每股收益0.04元,符合市場預期。公司2009年不進行利潤分配。 南昌當地的中小型綜合類開發商。公司是以南昌市區(東湖區)爲大本營的中小型綜合類開發商,是一個校辦企業(大股東爲江中製藥集團、實際控制人爲江西中醫學院、江西國資委代爲行使出資人責任)。公司主要從事住宅和商業地產開發,核心項目爲紫金城,這是一個綜合體項目:位於東湖區、佔地面積38.3萬平米、總建築面積104萬平米、樓面地價1300元/平米,其中,商業部分34萬平米、住宅部分70萬平米;此外,公司在景德鎮還有一塊土地:位於呂蒙鄉官莊村、佔地面積6.6萬平米。 2009年業績最明顯的特徵是“增收減利”,主要原因有兩點:結算毛利率大幅下降;營業外收入大幅減少。 毛利率大幅下降。公司2009年主力銷售項目是紫金城住宅一期,該項目於2009年03月開盤,銷售情況良好;報告期結算其中的5-8棟,實現結算收入4.3億元,毛利率爲16%,同比下滑45個百分點,主要原因有兩點:1)、該項目(這也是紫金城首批住宅上市)開盤時市場環境較差、同時也爲了回籠資金,公司進行了打折促銷;2)、2008年結算的主要是紫金城項目商業部分,毛利率較高。毛利率下降是導致經常性損益下降的主要原因。 營業外收入大幅下降。公司2009年營業外收入僅有50萬元,而2008年因“以車位抵償大股東債務”導致營業外收入高達11027萬元。 公司2010年業績將“恢復性增長”。公司2010年結算的主要是紫金城住宅一期2-4棟,截止2009年底預收款項爲1.7億元,僅覆蓋我們預計2010年(4.5億元)收入的38%,業績確定性較小。隨着南昌住宅市場景氣度在2009年的回升和房價的上漲,公司結算毛利率將提升,2009年如此低的毛利率(16%)只能是階段性的。 財務健康狀況有待改善。公司2009年底資產負債率爲71.1%,剔除預收款項之後的真實資產負債率爲64.7%,在行業當中處於較高水平,長期財務狀況有待改善。剔除預收賬款之後的真實流動比率爲2.8、真實速動比率爲0.5,短期償債壓力較大。公司報告期末賬面現金3.4億元、比期初增加2.7億元,其中,經營現金流爲3.2億元,現金狀況尚可。 盈利預測和投資評級。我們預計公司2010-2011年的每股收益分別爲0.15元和0.27元,以昨日收盤價8.51元計算,對應的動態市盈率分別爲55倍和32倍,估值水平較高,並且公司項目單一、未來業績可持續性有待提高,我們維持公司“中性”評級。 風險提示。1)、大盤系統性風險;2)、行業週期性風險;3)、市場過於集中;4)、結算進度可能不達預期。