投資亮點
首次覆蓋恒隆地產（00101）給予跑贏行業評級，目標價18.01 港元，對應16.0/15.0 倍2023/24 年市盈率、4.3%/4.3%的2023/24 年股息收益率、及26%的上行空間。恒隆是穩增長、高分紅的價值藍籌：作爲老牌港資地產商，公司前瞻佈局內地，積累了以高端購物中心爲主的稀缺優質商業資產，爲租金收入和盈利的穩健增長、以及高比例穩定分紅提供堅實支撐。短期來看，我們認爲疫後消費復甦的背景亦有望爲股價提供額外助力。理由如下：
前瞻佈局內地高端商業，先發優勢下有望強者恒強。恒隆於中國香港起家，自90 年代起佈局內地，當前是內地龍頭高端商業運營商，2022 年內地貢獻收入佔比近七成。公司於內地在營10 座商場（其中7 座定位高端），高端場市佔率排名第二。我們認爲高端場的租金增長彈性與韌性均優於定位大衆消費的購物中心，且經營門檻更高，稀缺的奢侈品牌資源是核心壁壘。考慮到恒隆在品牌關係方面已有深厚積澱、先發優勢穩固，項目佈局點位佔得先機、基本處於一二線城市核心地段，且持續適應內地消費趨勢、打磨商管能力以提升同店表現，我們預計公司有望在高端場賽道強者恒強，疊加近年來新開業寫字樓表現亮眼，未來3 年內地租金複合增速有望超10%，爲公司整體收入增長提供堅實支撐。
穩健財務支撐高分紅，現金牛當前配置價值突出。得益於嚴格的財務紀律，恒隆歷史上槓桿率水平維持低位，2022 年末淨負債率僅爲28%，且近幾年平均融資成本持續改善，2022 年底3.5%的水平在業內具備競爭力。穩健的財務和現金流亦爲高分紅提供支撐，2012 年以來公司每股派息維持在0.7-0.8 港元，近5 年分紅率基本維持在80%以上。往前看，我們認爲內地購物中心租金的內生增長仍將是公司收入的主要驅動力，且新開業項目的租金爬坡將帶來經營利潤率的提升，預計2023-25年公司收入和盈利複合增速爲10.2%、7.8%，其中2023 年有望乘疫後消費復甦東風，疊加開發物業入賬，收入和盈利增速有望達25%/21%。
考慮到公司高確定性的盈利增速與具備吸引力的股息率（2023 年股息率當前爲5.4%），我們認爲公司短期和長期均具備較高配置價值。
我們與市場的最大不同？我們認爲公司盈利和派息表現有望領先同業，配置價值尚未完全被市場認知。
潛在催化劑：購物中心租金及盈利表現顯著優於同業。
盈利預測與估值
我們預計公司2023-25 年EPS 分別爲1.13、1.20、1.31 港元，CAGR 爲7.8%。公司當前交易於12.7/11.9 倍2023/24 年市盈率。
風險
疫情復發影響線下消費；高端消費超預期外流；項目調改效果不及預期。