事件。公司公佈2022 年年報。報告期內，公司實現營業收入19.07 億元，同比減少9.08%；歸屬於上市公司股東的淨利潤8.22 億元，同比增加11.02%；實現全面攤薄每股收益0.53 元。
2022 年，受房產銷售收入爲105229.20 萬元，較上年度減少12.62%，以及租金收入爲83227.33 萬元，較上年度減少4.84%影響，公司營收同比下降9.08%；但由於持有的以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產（已上市股票）本期公允價值下降幅度較上年同期小，以及其他聯營企業的投資收益也較上年同期增加的影響，公司歸母淨利同比上升11.02%。
產業載體建設上，公司在張江城市副中心、特色產業園、金色中環發展帶、張江西北區城市更新等持續加快產業載體建設節奏。2022 年在建項目13 個，總建築面積196.8 萬方，年內新開工項目5 個，總建築面積100 萬方。
“直投+基金+孵化”上，截至2022 年12 月末，公司累計產業投資規模已達81.15 億元。其中，直投項目52 個，投資金額20.70 億元；參加投資的子基金24 個，認繳出資60.45 億元，撬動了549.14 億元的資金規模。已投項目市場表現突出，唯捷創芯、英集芯、賽微微電子、雲從科技、益方生物和聯影醫療等均在科創板上市。2022 年，895 孵化器度運營面積8 萬方，培育在孵企業250 家，湧現了智駕科技、傅利葉智能、鈦米機器人、達觀數據、鯤雲科技、森億智能、裕太微、青芯科技、芯樸科技等一批本土創業企業。895創業營和智己汽車聯手打造（第十一季）未來車專場，入營項目26 家，啓動895 創業營（第十二季）航空航天專場的招募及海選項目活動。
根據公司2022 年年報披露，2023 年，公司將全力推進上海集設園、張江中區、張江西北區、周浦材料創新園等四大區域的載體建設，累計在建項目18個，總建設面積300 萬方，計劃新開項目2 個，總建築面積約23 萬平方米。
合理價值區間爲21.28-25.08 元，維持“優於大市”評級。我們預計公司2023-2024 年EPS 分別爲0.76 元、0.89 元。考慮到公司作爲浦東新區直屬國有控股上市公司，上海科創中心核心承載區張江科學城的開發主體、產業創新生態構築者和產業資源的組織者，22 年歸母淨利潤保持增長，因此給予公司2023 年28-33 倍的動態市盈率，對應合理價值區間爲21.28-25.08 元，對應2023 年動態PB 爲2.56-3.01 倍，維持“優於大市”評級。
風險提示。公司租售業務面臨政策調控的風險，以及創投業務拓展不順風險。