事件：公司2022 年營收52 億元，同比+19%；歸母淨利潤4.2 億元，同比-19%新城悅服務發佈2022 年業績公告，收入爲51.8 億元，同比增長19.1%，毛利爲13.4 億元，同比下降0.3%；毛利率爲25.8%，較上年下降5pct；歸母淨利潤爲4.2 億元，同比減少19.4%，宣派年度股息每股0.16 元。
點評：利潤質量較高，外拓能力增強，現金流較好，分紅比例有望穩定提升1)應收賬款控制較好，利潤質量較高。2022 年公司基礎物管/社區增值/智慧園區+開發商增值業務收入分別爲30.2 億/12.8 億/8.7 億元，客戶較爲優質，應收賬款規模控制較好，年末貿易應收款（原值）約14 億元，較上年增加7 億元，減值撥備比例9.5%（2019-2021 年分別爲13.5%/12.8%/12.3%），減值計提較爲充分，公司的利潤質量較高。
2)大後勤板塊發力，第三方拓展能力增強，社區增值增長亮眼。公司市場化拓展能力逐漸增強，爲大後勤戰略推進提供充足動力，截至2022 年末，公司在管面積約2 億平，年內新增在管面積4474 萬平，第三方佔比67%，對比2019-2021年分別爲29%/58%/61%。2022 年，基礎物管和社區增值業務收入同比增長44%/40%，合計佔總收入比重83%；社區增值業務中，團餐、設施設備服務具有非週期性，增長亮眼（2022 年團餐/設施設備業務收入分別爲3.55 億/2.43 億元，同比增長334%/54%），2022 年團餐業務進駐130 多個服務項目，日均服務客戶超11 萬人次；電梯業務在管電梯3.3 萬臺，年銷售安裝近1000 臺，兩項業務成長快速且確定性強，助力公司穩步跨越行業調整期。
3)SAP 度過集中投入期，現金流較好，分紅比例有望穩定提升。2022 年公司在信息化建設方面傾注較多資源，集團級SAP 系統將公司整體的內部管理帶到新高度，加快公司各類數據的生成和分析速度，團餐相關的運營管理系統使經營數據實時可查，準確把握項目經營情況。2022 年在疫情衝擊業務，經濟增速放緩，房地產行業調整情況下，公司現金流依舊穩定，分紅比例33%，較2021 年提升7pct；展望後續，信息化建設度過集中投入期，地產關聯敞口收窄，美元債減值影響基本解除，公司增長回歸正軌，現金流穩定且充沛，分紅比例有望穩定提升。
盈利預測、估值與評級：公司非週期性業務發展迅速，社區增值表現亮眼，大後勤大社區戰略持續推進，第三方拓展力度提升，考慮房地產市場環境以及公司未來發展重心，下調地產相關聯業務盈利預測，預測公司2023-2025 年歸母淨利潤分別爲6.9 億（下調14%）/8.3 億（下調16%）/9.9 億元（新增），對應EPS分別爲0.79/0.95/1.13 元，PE 爲7/6/5 倍，公司基本面向好，當前估值具備吸引力，維持“買入”評級。
風險提示：外拓不及預期，地產關聯業務持續影響，美元債進一步減值風險。