公司發佈2022 年度業績公告，營業收入同比下降9.8%至71.3 億元，毛利潤同比下降35.6%至16.0 億元，歸母淨虧損4.8 億元，歸母核心淨利潤同比下降45.6%至7.6 億元。
22 年業績承壓，非業主服務市場化調整，核心業務保持規模。公司22 年業績虧損的主要原因在於非業主增值業務的下滑和應收賬款的減值。受地產下行和關聯方信用風險影響，非業主增值服務發展受挫，公司基於市場化原則，根據回款情況對項目進行取捨，非業主業務的毛利佔比大幅下降。調整後公司受地產行業影響減小，22 下半年公司關聯方業務的經營性現金流轉正。核心業務（剔除非業主）規模保持穩定，基礎服務、生活服務和商業運營服務的毛利潤合計15.4 億元，同比持平。
關聯方應收款計提大額減值，負面影響待持續消化。公司22 年計提15.4 億元的壞賬準備，預計其中大部分是針對關聯方應收賬款的減值。在剔除減值、攤銷等一次性影響後，2022 年的歸母核心淨利潤爲7.6 億元。年末公司關聯方貿易應收賬款原值33.7 億元，較上半年末的36.5 億元進一步下降。關聯方的影響除非業主業務外，還體現在基礎服務的空置費及商管業務等方面，關聯方應收壓力待持續消化。
在管基礎盤穩定，外拓是未來主要增長來源。公司核心在管面積穩定，2022 年末達2.4 億方，同比增長13%，其中37%來自第三方。截至22 年末公司有1.5 億方的儲備面積，其中6300 萬方自第三方外拓獲得。關聯方儲備面積交付具備不確定性，中長期來看新增合約面積難以依賴，公司未來在管規模增長主要依靠市場化拓展能力。22 年公司市拓總量有所下降，單年簽約額同比下降10%至10.8 億，外拓同樣受到關聯方風險的部分影響，公司依託於一二線城市的核心存量在管項目形成的服務力是其主要優勢。
下調至增持評級，下調目標價至3.49 港元。關聯方經營情況對公司在管面積增長和非業主增值服務產生不利影響，據此下調了公司基礎物業服務和非業主增值服務的增速和毛利率，調整後公司2022-2024 年 EPS 預測值爲-0.16/0.34/0.43 元（原預測22-23 年爲0.55/0.73 元），參考可比公司，給予公司2023 年PE 估值爲9x，對應目標價3.49 港元。（1 港元=0.876 人民幣）。
風險提示
關聯方應收賬款壓力進一步增大。外拓具備不確定性。生活服務增速不及預期。