2022年 度分派大幅下降：2022 年，越秀房产信托基金实现收入18.73 亿元，同比增长4.2%；实现物业收入净额13.56 亿元，同比增长4.4%，对应NPIMargin 为72.4%；每基金单位分派0.1133 元，同比下降43.6%，主要因受美元加息及人民币降息的双重影响令汇兑损失大幅增长；对应2022 年12 月31日收市价，每基金单位分派的收益率约为6.63%，同比下降0.96 个百分点。

写字楼业态收入逆势增长：截至2022 年末，公司写字楼出租率为84.7%，同比下降6.2 个百分点；但不含税租金单价为187.7 元/平方米/月，同比持平。

尽管受到疫情冲击及租金减免政策影响，2022 年公司写字楼依然实现净收入10.73 亿元，同比增长29.4%，得益于2021 年末收购的越秀金融大厦于2022年贡献收入净额3.59 亿元，同比增长1229.3%；越秀金融大厦也为公司每基金单位提供了8%的分派增厚。

抓住人民币利率市场底部窗口，置换债务降低融资成本：2022 年公司实际平均付息成本率约为3.05%，较2021 年仅增加53bps，大幅低于全年HIBOR涨幅155bps，公司以加盖期权掉期锁定部分外币贷款对人民币的汇价，有效对冲利率波动对融资成本的冲击。此外，2022 年内公司抓住人民币利率下行的窗口期，通过境内12.84 亿元人民币贷款置换，将贷款利率从4.31%降至3.45%，每年节约融资成本约1000 万元。

我们的观点：2022 年公司经营端受疫情冲击及租金减免政策影响，融资端受美元加息冲击，业绩整体承压。从长期来看，我们认为公司的底层物业资产质量优，布局一二线核心城市核心地段，在国内“稳增长”环境下预期公司经营基本面恢复速度快，此外公司融资渠道多元且融资成本管理能力强，2023 年分派收益率有望提升，建议投资者关注。

风险提示：宏观经济增长放缓、物业出租率不及预期、流动性收紧、美元加息、租赁收入不及预期。