來源：地產加把勁
作者：中信建投竺勁
1月5日，央行、銀保監會發布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。
首套房貸款利率長效機制進一步完善，更好地支持剛性住房需求。早在2022年9月29日，央行公告對於2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市，在2022年底前，自主決定階段性維持、下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。
本次首套房貸款利率長效機制的建立是對9月份政策的進一步完善，自2022年四季度起，每季度末月對前三個月的新房價格情況做動態評估，若同環比皆連續三個月下降，則可自下個季度起階段性放寬首套住房貸款利率下限，若後續評估期內新房價格同環比連續三個月均上漲，則恢復全國統一貸款利率下限要求。將房貸利率與房價走勢相掛鈎並做出動態調整，有助於地方政府“因城施策”用足政策工具箱，更好地支持剛性住房需求，形成支持房地產市場平穩健康發展的長效機制。
符合條件的城市數量進一步擴大，市場活力有望進一步激活。根據我們的統計，70大中城市中符合條件的城市達38個，較9月份增加15個。根據我們9月的測算，符合條件的城市2021年商品住宅銷售額佔比約為50%~60%，本次政策出臺後，預計佔比將進一步擴大，市場活力將進一步激活，2023年銷售在四季度有望實現同比轉正。
12月重點城市平均首套房貸利率已降至4.09%，達歷史新低。根據貝殼研究院的統計，2022年12月103個重點城市平均首套房貸利率為4.09%，環比持平，同比下降155個bp，創歷史新低。其中一線城市平均為4.60%，二線及三四線城市平均為4.07%，一線城市同比降幅最小，僅為69pb，三四線城市同比降幅最大，為164bp。有19個城市首套利率已降至4.0%以下，其中二線6城，三四線13城，包括一線在內僅有9個城市利率高於4.1%。
投資建議：本次首套房利率長效機制的建立，有助於地方政府進一步用足用好“因城施策”工具箱。住建部部長倪虹表示，對於購買第一套住房的要大力支持，首付比、首套利率該降的都要降下來，對於購買第二套住房的，要合理支持。預計未來需求端政策空間將持續打開。
我們堅定看好“三高房企”、信用修復和政策放鬆下的銷售復甦，推薦A股：$萬科A (000002.SZ)$、$保利發展 (600048.SH)$、$金地集團 (600383.SH)$、$建發股份 (600153.SH)$、$華發股份 (600325.SH)$、$濱江集團 (002244.SZ)$，港股：$中國海外發展 (00688.HK)$、$建發國際集團 (01908.HK)$、$越秀地產 (00123.HK)$、$綠城中國 (03900.HK)$、$碧桂園 (02007.HK)$。
後疫情時代，商業及物管企業的盈利和估值有望雙雙修復，推薦A股：$新城控股 (601155.SH)$、$招商蛇口 (001979.SZ)$，港股：$龍湖集團 (00960.HK)$、$華潤置地 (01109.HK)$、$華潤萬象生活 (01209.HK)$、$碧桂園服務 (06098.HK)$、$萬物雲 (02602.HK)$。我們同樣看好有能力參與不良項目處置的代建公司$綠城管理控股 (09979.HK)$。
風險提示：
本次貸款利率動態調整機制僅限於首套房，二套房利率仍按原規定執行，覆蓋範圍有一定限制，對於市場的刺激作用仍待檢驗。房企當前仍然面臨着較大的壓力，一方面是業績，當前疫情影響下，施工進度受到較大影響，高毛利項目結轉有可能不及預期，從而導致全年毛利率進一步下行。此外，由於市場下行，或許存在減值風險，另一方面是銷售，市場仍在持續下行，同時疫情可能導致推盤節奏會不及預期，公司在前期保持了較高的拿地強度，如果市場惡化，有可能會導致拿地時的預期價格無法實現，從而進一步影響後續業績。
編輯/somer