来源：地产加把劲
作者：中信建投竺劲

1月5日，央行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

首套房贷款利率长效机制进一步完善，更好地支持刚性住房需求。早在2022年9月29日，央行公告对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

本次首套房贷款利率长效机制的建立是对9月份政策的进一步完善，自2022年四季度起，每季度末月对前三个月的新房价格情况做动态评估，若同环比皆连续三个月下降，则可自下个季度起阶段性放宽首套住房贷款利率下限，若后续评估期内新房价格同环比连续三个月均上涨，则恢复全国统一贷款利率下限要求。将房贷利率与房价走势相挂钩并做出动态调整，有助于地方政府“因城施策”用足政策工具箱，更好地支持刚性住房需求，形成支持房地产市场平稳健康发展的长效机制。

符合条件的城市数量进一步扩大，市场活力有望进一步激活。根据我们的统计，70大中城市中符合条件的城市达38个，较9月份增加15个。根据我们9月的测算，符合条件的城市2021年商品住宅销售额占比约为50%~60%，本次政策出台后，预计占比将进一步扩大，市场活力将进一步激活，2023年销售在四季度有望实现同比转正。

12月重点城市平均首套房贷利率已降至4.09%，达历史新低。根据贝壳研究院的统计，2022年12月103个重点城市平均首套房贷利率为4.09%，环比持平，同比下降155个bp，创历史新低。其中一线城市平均为4.60%，二线及三四线城市平均为4.07%，一线城市同比降幅最小，仅为69pb，三四线城市同比降幅最大，为164bp。有19个城市首套利率已降至4.0%以下，其中二线6城，三四线13城，包括一线在内仅有9个城市利率高于4.1%。

投资建议：本次首套房利率长效机制的建立，有助于地方政府进一步用足用好“因城施策”工具箱。住建部部长倪虹表示，对于购买第一套住房的要大力支持，首付比、首套利率该降的都要降下来，对于购买第二套住房的，要合理支持。预计未来需求端政策空间将持续打开。

我们坚定看好“三高房企”、信用修复和政策放松下的销售复苏，推荐A股：$万科A (000002.SZ)$、$保利发展 (600048.SH)$、$金地集团 (600383.SH)$、$建发股份 (600153.SH)$、$华发股份 (600325.SH)$、$滨江集团 (002244.SZ)$，港股：$中国海外发展 (00688.HK)$、$建发国际集团 (01908.HK)$、$越秀地产 (00123.HK)$、$绿城中国 (03900.HK)$、$碧桂园 (02007.HK)$。

后疫情时代，商业及物管企业的盈利和估值有望双双修复，推荐A股：$新城控股 (601155.SH)$、$招商蛇口 (001979.SZ)$，港股：$龙湖集团 (00960.HK)$、$华润置地 (01109.HK)$、$华润万象生活 (01209.HK)$、$碧桂园服务 (06098.HK)$、$万物云 (02602.HK)$。我们同样看好有能力参与不良项目处置的代建公司$绿城管理控股 (09979.HK)$。

风险提示：

本次贷款利率动态调整机制仅限于首套房，二套房利率仍按原规定执行，覆盖范围有一定限制，对于市场的刺激作用仍待检验。房企当前仍然面临着较大的压力，一方面是业绩，当前疫情影响下，施工进度受到较大影响，高毛利项目结转有可能不及预期，从而导致全年毛利率进一步下行。此外，由于市场下行，或许存在减值风险，另一方面是销售，市场仍在持续下行，同时疫情可能导致推盘节奏会不及预期，公司在前期保持了较高的拿地强度，如果市场恶化，有可能会导致拿地时的预期价格无法实现，从而进一步影响后续业绩。

编辑/somer