物管板块跟随内房股走高，融创服务涨超26%，世茂服务涨超25%，碧桂园服务涨超17%，佳兆业美好、新城悦服务涨超15%。11月28日，證監會新聞發言人就資本市場支持房地產市場平穩健康發展答記者問，表示證監會決定在股權融資方面調整優化5項措施，包括：1）恢復涉房上市公司併購重組及配套融資；2）恢復上市房企和涉房上市公司再融資；3）調整完善房地產企業境外市場上市政策；4）進一步發揮REITs盤活房企存量資產作用；5）積極發揮私募股權投資基金作用。
11月29日港股早盤，房地產受利好消息影響領漲港股，富力地產漲超18%，寶龍地產漲超19%，保利置業漲超13%，新城發展、雅居樂漲超10%，萬科企業漲超11%。
物管板塊跟隨內房股走高，融創服務漲超26%，世茂服務漲超25%，碧桂園服務漲超17%，佳兆業美好、新城悅服務漲超15%。
據市場人士預期，金融地產有望在年底繼續領漲市場，「跨年行情」有望延續，地產產業鏈上下游也可望受益。
平安證券表示，政策風向正在加速轉變，建議積極把握地產板塊行情。另外，政策頻發支持保交樓，建材估值修復可期。
標普評級近期也預估，11月份的多輪支持措施將爲房地產行業注入1萬億元的新增流動性，其中會有很大一部分留給民營開發商。近期出臺政策意義重大，可能會使房地產困境在未來3-6個月迎來拐點，同時也將築牢國有開發商新取得的市場主導地位。
具體分析如下：
中金：2023年基本面指標或整體表現穩健，上市房企有望多維度持續受益
中金指出，房地產行業股權融資政策自2010年起開始收緊，並於2013、2016年持續加碼，此後涉房企業上市、再融資和重大資產重組事項基本停滯。
11月21日證監會主席易會滿發言指出「支持實施改善優質房企資產負債表計劃」，股權融資相關政策出現邊際調整傾向。本次政策優化調整後，除IPO外，上市房企和涉房企業股權融資規定將全面恢復正常化。本次政策調整對於降低房企槓桿有積極作用。
中金認爲，行業將延續「政策落地-信用恢復-預期扭轉-銷售回升」的復甦態勢，2023年基本面指標或整體表現穩健。
另外，在政策支持下，房地產板塊上市房企將呈現多層次受益邏輯：
1）優質企業能夠在經營性現金流恢復、債務融資性現金流充裕、權益融資現金流補充的條件下實現資產負債表改善並持續推進份額提升的良性循環；
2）具有符合要求的基礎設施資產和REITs盤活機會的企業；
3）部分資產質量高、債務複雜程度低的財務受困企業可能存在潛在的被收併購機會；
4）港股H股架構上市房企再融資與境內保持一致，紅籌架構內房企業亦有望間接受益。
「第一支箭」六大行授信支持情況
資料來源：各銀行官方網站，中金公司研究部
「第二支箭」支持民營企業融資進展
資料來源：交易商協會，中債增，中金公司研究部
平安證券：政策力度及廣度超市場預期，利於改善房企資產負債表
平安證券認爲，本次政策力度及廣度超出市場預期，兼併重組募集資金用於存量涉房項目和支付交易對價、補充流動資金、償還債務等；再融資募集資金可用於與「保交樓、保民生」相關的房地產項目，以及符合上市公司再融資政策要求的補充流動資金等，均利於緩解房企短期資金壓力，改善房企資產負債表。
新政還有助於提高優質企業併購積極性，在負債可控的基礎上通過再融資收購優質資產，同時補充擴充資本金實現規模快速突破。
另外，此次證監會宣佈恢復上市房企併購重組及配套融資，疊加此前金融16條等政策，中央層面密集加碼，一方面有助於改善市場預期，促進建材板塊估值修復，另一方面帶動地產需求逐步修復，尤其「保交付」下後續竣工修復可期，對管材、五金等後周期建材企業形成利好。
個股投資方面，平安證券建議關注四條主線：
一是小公司大集團、背靠優質資源、存在兼併重組預期的上市房企；
二是有望有望藉助再融資做大做強的優質央國企，如保利發展、招商蛇口等；
三是負債率較高、有望改善公司現金流狀況的超跌民企，如新城控股、金地集團等；
四是在本輪土地市場積極託底、存在融資改善資金狀況的地方國企，同時建議關注物業管理企業及產業鏈機會，如碧桂園服務、新城悅服務、東方雨虹、科順股份、偉星新材等。
國金證券：恢復房企及涉房企業股權融資，母公司有涉房資產的房企和頭部央國企或受益最大
國金證券指出，允許房企重組上市、發行股份或支付現金購買涉房資產，並配套融資，此政策對母公司有優質涉房資產利好最大，如中交地產、中華企業、華發股份、建發股份、首開股份、南山控股等，且低PB估值、自身資產負債率較高的房企邊際收益更大。
板塊估值將受益於政策整體提升，頭部央國企估值穩步修復，且能通過併購重組擴大土儲，如保利發展、中國海外發展、招商蛇口、華潤置地等。
混合所有制和優質民營房企亦能通過股權融資緩解資金壓力，渡過當前的現金流困境，如新城控股、美的置業、金地集團等。
此外，放開股權融資的目的主要是「保交付」和防範當前風險擴散，有利於整體市場預期的修復，同時對地產後週期行業如建築建材、物業管理等也有明顯利好。
標普評級：房地產業，將在未來3到6個月迎來拐點
標普評級近期表示，估計11月份的多輪支持措施將爲房地產行業注入1萬億元的新增流動性，其中包括11月上旬公佈的2500億元債券融資支持工具。推出該工具的中國銀行間市場交易商協會並未明示分配給每家開發商的金額，但估計其中會有很大一部分留給民營開發商。
標普評級認爲，近期出臺政策意義重大，可能會使房地產困境在未來3到6個月迎來拐點，同時也將築牢國有開發商新取得的市場主導地位。
鑑於此，標普評級繼續維持中國房地產行業呈「L」型復甦的預期，復甦時間可能是在2023年下半年。預計2023年銷售額還將進一步下降5%-8%，主要是由於房價的下跌。開發商可能會通過降價促銷來保持流動性，有些開發商還會爲了消化滯銷庫存而打折。在降價的作用下，住宅銷售量應會企穩。
編輯/phoebe
