11月28日，证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问，表示证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施，包括：1）恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；2）恢复上市房企和涉房上市公司再融资；3）调整完善房地产企业境外市场上市政策；4）进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用；5）积极发挥私募股权投资基金作用。

11月29日港股早盘，房地产受利好消息影响领涨港股，富力地产涨超18%，宝龙地产涨超19%，保利置业涨超13%，新城发展、雅居乐涨超10%，万科企业涨超11%。

物管板块跟随内房股走高，融创服务涨超26%，世茂服务涨超25%，碧桂园服务涨超17%，佳兆业美好、新城悦服务涨超15%。

据市场人士预期，金融地产有望在年底继续领涨市场，「跨年行情」有望延续，地产产业链上下游也可望受益。

平安证券表示，政策风向正在加速转变，建议积极把握地产板块行情。另外，政策频发支持保交楼，建材估值修复可期。

标普评级近期也预估，11月份的多轮支持措施将为房地产行业注入1万亿元的新增流动性，其中会有很大一部分留给民营开发商。近期出台政策意义重大，可能会使房地产困境在未来3-6个月迎来拐点，同时也将筑牢国有开发商新取得的市场主导地位。

具体分析如下：

中金：2023年基本面指标或整体表现稳健，上市房企有望多维度持续受益

中金指出，房地产行业股权融资政策自2010年起开始收紧，并于2013、2016年持续加码，此后涉房企业上市、再融资和重大资产重组事项基本停滞。

11月21日证监会主席易会满发言指出「支持实施改善优质房企资产负债表计划」，股权融资相关政策出现边际调整倾向。本次政策优化调整后，除IPO外，上市房企和涉房企业股权融资规定将全面恢复正常化。本次政策调整对于降低房企杠杆有积极作用。

中金认为，行业将延续「政策落地-信用恢复-预期扭转-销售回升」的复苏态势，2023年基本面指标或整体表现稳健。

另外，在政策支持下，房地产板块上市房企将呈现多层次受益逻辑：

1）优质企业能够在经营性现金流恢复、债务融资性现金流充裕、权益融资现金流补充的条件下实现资产负债表改善并持续推进份额提升的良性循环；

2）具有符合要求的基础设施资产和REITs盘活机会的企业；

3）部分资产质量高、债务复杂程度低的财务受困企业可能存在潜在的被收并购机会；

4）港股H股架构上市房企再融资与境内保持一致，红筹架构内房企业亦有望间接受益。

平安证券：政策力度及广度超市场预期，利于改善房企资产负债表

平安证券认为，本次政策力度及广度超出市场预期，兼并重组募集资金用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等；再融资募集资金可用于与「保交楼、保民生」相关的房地产项目，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金等，均利于缓解房企短期资金压力，改善房企资产负债表。

新政还有助于提高优质企业并购积极性，在负债可控的基础上通过再融资收购优质资产，同时补充扩充资本金实现规模快速突破。

另外，此次证监会宣布恢复上市房企并购重组及配套融资，叠加此前金融16条等政策，中央层面密集加码，一方面有助于改善市场预期，促进建材板块估值修复，另一方面带动地产需求逐步修复，尤其「保交付」下后续竣工修复可期，对管材、五金等后周期建材企业形成利好。

个股投资方面，平安证券建议关注四条主线：

一是小公司大集团、背靠优质资源、存在兼并重组预期的上市房企；

二是有望有望借助再融资做大做强的优质央国企，如保利发展、招商蛇口等；

三是负债率较高、有望改善公司现金流状况的超跌民企，如新城控股、金地集团等；

四是在本轮土地市场积极托底、存在融资改善资金状况的地方国企，同时建议关注物业管理企业及产业链机会，如碧桂园服务、新城悦服务、东方雨虹、科顺股份、伟星新材等。

国金证券：恢复房企及涉房企业股权融资，母公司有涉房资产的房企和头部央国企或受益最大

国金证券指出，允许房企重组上市、发行股份或支付现金购买涉房资产，并配套融资，此政策对母公司有优质涉房资产利好最大，如中交地产、中华企业、华发股份、建发股份、首开股份、南山控股等，且低PB估值、自身资产负债率较高的房企边际收益更大。

板块估值将受益于政策整体提升，头部央国企估值稳步修复，且能通过并购重组扩大土储，如保利发展、中国海外发展、招商蛇口、华润置地等。

混合所有制和优质民营房企亦能通过股权融资缓解资金压力，渡过当前的现金流困境，如新城控股、美的置业、金地集团等。

此外，放开股权融资的目的主要是「保交付」和防范当前风险扩散，有利于整体市场预期的修复，同时对地产后周期行业如建筑建材、物业管理等也有明显利好。

标普评级：房地产业，将在未来3到6个月迎来拐点

标普评级近期表示，估计11月份的多轮支持措施将为房地产行业注入1万亿元的新增流动性，其中包括11月上旬公布的2500亿元债券融资支持工具。推出该工具的中国银行间市场交易商协会并未明示分配给每家开发商的金额，但估计其中会有很大一部分留给民营开发商。

标普评级认为，近期出台政策意义重大，可能会使房地产困境在未来3到6个月迎来拐点，同时也将筑牢国有开发商新取得的市场主导地位。

鉴于此，标普评级继续维持中国房地产行业呈「L」型复苏的预期，复苏时间可能是在2023年下半年。预计2023年销售额还将进一步下降5%-8%，主要是由于房价的下跌。开发商可能会通过降价促销来保持流动性，有些开发商还会为了消化滞销库存而打折。在降价的作用下，住宅销售量应会企稳。