公司近况

旭辉永升服务股价近期大幅波动，我们更新对其观点。我们认为公司核心业务仍稳健推进，但受到经济及房地产环境影响，包括非业主增值服务、美居等在内的业务收入或低于此前预期，我们下调公司2022/2023 年净利润预测至7.0 亿/8.0 亿元，同比分别增长13%和16%。公司当前市值75 亿港元，在手净现金38.3 亿元，交易在9 倍2022 年市盈率和4 倍扣现金市盈率，股价隐含对关联企业旭辉控股集团（884.HK）发展趋势的担忧。我们认为在房地产托举政策出台执行与房企流动性风险演绎的动态变化之间，公司股价或反复上下波动。

评论

持续稳步推进规模扩张。上半年公司第三方外拓新增合约面积约2,000 万平米，对应饱和年化收入约5.7 亿元，同比基本持平，我们预计全年外拓饱和年化收入约12 亿元，与去年拓展体量基本一致。公司2021 年收入47 亿元，综合考虑美凯龙物业并表、外拓项目交付、并假设旭辉交付项目面积在2023-24 年同比分别下降50%，我们预计物管收入2022 年同比增长55%，2023-24 年分别增长25%和22%。利润率方面我们预计今年稳健，未来随第三方比例上升或略向下行。

增值服务受地产和经济环境扰动。旭辉控股今年1-10 月销售金额同比下滑46%，我们认为非业主增值服务受影响比较严重，预计全年收入下滑30%，社区增值中美居、车位销售等业务亦受此影响收入承压。此外，经济和疫情影响房屋经纪、房修等业务，我们预计全年社区增值服务收入大致走平。未来两年，考虑到旭辉控股能否以及何时恢复周转存在不确定性，我们假设非业主增值服务收入每年下降50%，美居服务等亦给予下降假设。

现金流表现或边际好转，商誉减值压力可控。2022 年上半年公司经营性现金流1.3 亿元（与归母净利润比为0.3 倍），贸易应收款较2021 年末环比增长58%至14.2 亿元，整体表现有所承压。展望下半年，我们预计在公司积极催缴下应收款表现环比上半年或有所好转，预计全年经营性现金流对归母净利润的覆盖倍数有望较1H22 有所提升。上半年末公司商誉14.5 亿元，公司过往并购审慎，其中美凯龙物业、青岛雅园等以非住宅业态为主的并购标的经营稳定，我们认为商誉减值压力整体可控。

盈利预测与估值

考虑到非业主增值和美居服务等业务承压，我们下调2022 和2023 年盈利12%和20%至7.0 亿元（同比增长13%）和8.0 亿元（同比增长16%）。

我们下调公司目标价13%至7.0 港元，对应63%上行空间和15 倍2022 年目标市盈率。维持跑赢行业评级。公司当前交易于9 倍2022 年和8 倍2023 年市盈率。

风险

地产行业政策变化或基本面修复不及预期，第三方项目拓展不及预期。