投资逻辑
稳健成长的高端物业，关联房企安全性高。①公司是一家专注高端服务的物业服务提供商，2021 年平均物业费4.3 元/平方米*月，高于行业平均2.1 元的水平。截至2022 年6 月，公司在管面积3540 万方，相较2021 年底增长18.2%；合约面积5740 万方，相较2021 年底增长15.3%；合约/在管为1.6倍。②关联房企滨江集团为绿档房企，今年以来拿地强度大，印证手中现金相对充裕。滨江集团今年1-9 月权益拿地金额360.8 亿元，在民企中位列第1，全行业位列第7。截至2022 年中期，滨江集团土储中60%以上位于杭州，土储流动性强，安全性高。
服务品质高，外拓持续性强。①公司通过严苛的质控体系、专业的培训体系、标准化的产品体系，打造了成熟的高品质物业服务，并且实现了物业费、收缴率、中标率三高。②2019 年上市至今，公司并未有过收购，目前在管面积中占比48%的第三方在管面积均为品质外拓所得，我们预计公司未来三年每年新增在管面积中的第三方占比将在60%以上。此外，今年是滨江集团的交付大年，我们预计其将贡献450 万方在管面积，公司今年总在管面积同比增速有望超过40%。
增值服务有的放矢，逐步落地实现增长。①2021 年，5S（S 是service 的缩写）增值服务收入1.4 亿元，2015-21 年收入CAGR 达49.3%。我们认为公司的高服务品质有较强护城河，面向的业主高端消费力强，未来5S 增值服务的发展空间很大。我们预计今年随着硬装业务落地，该板块业务全年收入有望实现65%的高增速。②2021 年非业主增值服务收入4.2 亿元，同比增长34.5%，其中超四成以上收入来自第三方项目。1H22，非业主增值收入2.3 亿元，同比增长46%。我们认为公司的非业主增值并不完全依赖关联方，未来成长可持续。
投资建议
我们认为公司关联房企滨江集团安全性高，公司管理规模持续成长确定性高，叠加5S 增值服务的快速增长，未来业绩有望持续增长。我们预计公司2022-24 年归母净利润分别为4.4 亿元、5.8 亿元和7.2 亿元，同比增速分别为35%、34%和23%。参考可比公司估值，我们给予公司12.0 倍的2022年PE，对应目标价21.51 港元/股，对应2023-24 年PE 为9.0 和7.3x。首次覆盖，给予“买入”评级。
风险提示
滨江集团销售不及预期；疫情影响超预期；应收账款减值风险
投資邏輯
穩健成長的高端物業，關聯房企安全性高。①公司是一家專注高端服務的物業服務提供商，2021 年平均物業費4.3 元/平方米*月，高於行業平均2.1 元的水平。截至2022 年6 月，公司在管面積3540 萬方，相較2021 年底增長18.2%；合約面積5740 萬方，相較2021 年底增長15.3%；合約/在管爲1.6倍。②關聯房企濱江集團爲綠檔房企，今年以來拿地強度大，印證手中現金相對充裕。濱江集團今年1-9 月權益拿地金額360.8 億元，在民企中位列第1，全行業位列第7。截至2022 年中期，濱江集團土儲中60%以上位於杭州，土儲流動性強，安全性高。
服務品質高，外拓持續性強。①公司通過嚴苛的質控體系、專業的培訓體系、標準化的產品體系，打造了成熟的高品質物業服務，並且實現了物業費、收繳率、中標率三高。②2019 年上市至今，公司並未有過收購，目前在管面積中佔比48%的第三方在管面積均爲品質外拓所得，我們預計公司未來三年每年新增在管面積中的第三方佔比將在60%以上。此外，今年是濱江集團的交付大年，我們預計其將貢獻450 萬方在管面積，公司今年總在管面積同比增速有望超過40%。
增值服務有的放矢，逐步落地實現增長。①2021 年，5S（S 是service 的縮寫）增值服務收入1.4 億元，2015-21 年收入CAGR 達49.3%。我們認爲公司的高服務品質有較強護城河，面向的業主高端消費力強，未來5S 增值服務的發展空間很大。我們預計今年隨着硬裝業務落地，該板塊業務全年收入有望實現65%的高增速。②2021 年非業主增值服務收入4.2 億元，同比增長34.5%，其中超四成以上收入來自第三方項目。1H22，非業主增值收入2.3 億元，同比增長46%。我們認爲公司的非業主增值並不完全依賴關聯方，未來成長可持續。
投資建議
我們認爲公司關聯房企濱江集團安全性高，公司管理規模持續成長確定性高，疊加5S 增值服務的快速增長，未來業績有望持續增長。我們預計公司2022-24 年歸母淨利潤分別爲4.4 億元、5.8 億元和7.2 億元，同比增速分別爲35%、34%和23%。參考可比公司估值，我們給予公司12.0 倍的2022年PE，對應目標價21.51 港元/股，對應2023-24 年PE 爲9.0 和7.3x。首次覆蓋，給予“買入”評級。
風險提示
濱江集團銷售不及預期；疫情影響超預期；應收賬款減值風險
